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远郊第二居所启动模式研究 成都芙蓉古镇启动模式------中高端启动，总价控制型创新产品，旅游度假设施预热区域 重庆水天花园启动模式------低总价启动第二居所，后期向第一居所演变 万科东海岸启动模式------中高端启动，总价控制型创新产品，异域风情演绎度假感觉 海阳凤凰国际乡村启动模式------低总价控制，创新产品120平米小别墅启动 远郊第二居所成功启动的三大举措 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2005-5 本报告是严格保密的。 启动期以中高端产品入市，逐步提高档次，但总体形象高端 启动期产品性价比高，以创新产品吸引全市消费者 启动期以小面积、低总价的经济型产品吸引投资者和度假人士 启动期以旅游度假类设施形成开放和公共景点，增加知名度和人气 模式总结 3800元/平米 3600元/平米 3300元/平米 2800元/平米 价格 200-300平米 260-330平米 面积扩大　 面积较一期有提高 100平米以上为主 小面积产品为主 40---200平米不等 面积 别墅 高档别墅区 联排 档次更高 容积率0.6 联排 档次提高，采光好 容积率小 四合院 档次稍低，采光弱 高容、私密性弱 物业 四期 三期 二期 一期 远郊二居启动模式 启动期产品以低总价控制为原则，后期随市场成熟而提高价格 在启动期提出度假休闲第二居所的概念，客户多为过5+2生活 后期随周边配套成熟和区域的逐渐成熟，开始向第一居所演变，产品也开始变化 启动期虽低总价，但产品中高端，形象高端 模式总结 洋房：3600元/平米 别墅：150-190万元/套 1500--2000元/平米 价格 独栋330—390平米 洋房130-180平米 小面积产品为主 面积 独栋及联排 花园洋房 独栋、联排及别墅 物业 二期（2004----） 启动期（2000年底） 远郊二居启动模式 启动期以中高端产品，高端形象入市 启动期产品性价比高，物业类型丰富，以创新产品吸引全市消费者 启动期以小面积、低总价的经济型产品吸引投资者和度假人士 启动期以加勒比和热带风情的RESORT社区意象来演绎和展示休闲度假的感觉，营造度假氛围 模式总结 8500元/平米 7500元/平米 6500元/平米 价格 260-330平米 面积扩大　 面积较一期有提高 单套面积147平米 单套面积114平米 公寓50平米 面积 小高层小高层为主 11栋小高层和TH 多层、小高层、公寓和TH 物业 三期 四期 二期 一期 远郊二居启动模式 区域相对陌生，周边基本无配套，低总价启动 以创新产品120平米经济型小独栋别墅预热市场，启动成功为后期走高打好基础 模式总结 独栋：3500元/平米，总价40万/套 公寓：1500-1800元/平米 价格 独栋：120-200平米 公寓：59-160平米 面积 销售最快的是120平米左右，总价35万元/套的小独栋别墅 小别墅购买人群以青岛等地的投资者为主 独栋、公寓 物业 目前销售情况 总规划 远郊二居启动模式 远郊二居启动模式总结 举措1：中高端产品启动，高端形象入市，奠定项目总基调 举措2：低总价高性价比的创新产品吸引客户，确保启动成功 举措3：以度假设施来打造休闲氛围，预热区域，提高人气 别墅、联排或公寓等产品档次达到中高端 项目的定位和整体形象展示的是高端的 创新型产品是最能让消费者产生购买兴趣的 总价控制和高性价对投资客和储值型富人的吸引力最强 一种是通过真正的旅游度假设施来打造旅游区，提高区域人气 另一种是通过点缀特色度假元素来展示度假氛围，预热区域 本报告是严格保密的。