济南融创雪山项目启动会与市场定位报告.pptVIP

双盘启动策略优势 客群拓展、客群升级的保障（项目发展）： 在2015年-2016年，项目客户群集中于现有区域，但伴随着项目户型的逐步加大、每年销量的逐步提升，项目必须具备从更多竞争区域夺取客户的能力，由此作为一个价值标杆、品质标杆的C01是项目发展的上佳选择。 与新加坡（中建）地块竞争的需要（竞争格局）： 内斗，除了产品差异就看各自的营销能力，双地块启动，在各个客户层面均对对手构成拦截与打击，能够保障我们更容易赢得竞争。 区域营销渠道为王，双盘策略更能促进渠道效果： 两类产品营销，均以渠道营销为主，双盘启动能在更多客户区域、更广客户档次起到拦截作用，同时因双盘产品互补，能够最大化发挥渠道的作用，同时更多的渠道营销能更迅速的增强项目市场地位，加大话语权。 改善地块客群定位与置业特征 1、高新区、历下区经十东路沿线、工业北路具备一定经济基础，二次及二次以上置业者； 2、追求良好的生态环境、居住产品品质、景观绿化、物业服务、精品教育、优秀的配套，倾向于健康、养生的企业中高层、公务员、私营企业主群体； 3、追求被认同的健康生活方式及对身份地位的彰显。 4、职业分布如下： 区域 行业 历下区（经十东路） 政府、事业单位、高校、医院、私企业主、金融企业员工及高管 高新区 世界500强中高层、IT员工及中高层 其他区域 私企业主、企业中高管 体验区设置 一级开发公司 品牌展示中心 新加坡地块 营销中心 体验区 B03设置体验区，设置双营销中心（刚需地块使用营销中心、改善地块暂时使用教堂建筑），共享体验区。 刚需地块去化完毕后，体验区完全归改善地块使用。 体验区——浪漫主题 绿地花海+欧式教堂 1、由客户积累确定最终价格是唯一可行的道路，依据目前市场状况，起步区开盘均价在7500元/平米左右较为合适，能够快销回款，为项目成长打下坚实基础。 2、2016年年末启动改善区域，依靠更多智慧、生态、教育、运动及更佳的产品获得更多溢价，9000元/平米是较为合适的起步价格。 4、市场定位 | 价格定位 4、市场定位 | 竞争策略 | 大盘模式 改善新城大盘发展模式，通过双盘操作，尽快树立双重价值主张，在加快资金回笼的同时将客群快速的从区域内扩展到区域外，将刚需为主拉升到改善为主： 教育先行：2015年需确定引入名校（山师附中附小、燕山学校、甸柳一中一小等），并集中宣传，在东部区域形成轰动； 商业先行：在A10、A07的沿街商业提前规划超市、医疗、电信、快餐、干洗等必备业态，打造商业示范区（A10地块的超市、银行等提前招商），营造生活氛围； 运动与生态先行：山体运动休闲、湿地体验区与浪漫主题体验区先行，打造成济南最佳的主题生态社区； 智慧先行：WIFI全覆盖、儿童老人定位系统、社区及家庭监控系统等与业主生活有直接关系的智慧因子先行。 城市角度的拔高定位【东部新城核心高端住区、东部新城休闲购物娱乐中心（大地块50万平米商业配套）、东部新城首席教育大盘】 营造超值感，创造独有价值，务求一期开盘轰动、震撼，制造第一批忠实客户群。 产品力 园林 立面 简欧风格的现代园林 使用绿城二代高层，法式建筑； 涂料+真石漆 户型方正、利用率高； 长面宽、短进深，增加采光面； 尽量通透、全明； 户型 A07A10在最大可能满足容积率的基础上尽可能增加楼距、小区组团式围合； 规划 设备 WIFI覆盖、直饮水入户、儿童智能定位、家庭及社区智能监控 5、产品定位（刚需地块） 产品力 园林 立面 简欧风格的现代园林 使用绿城二代高层，法式建筑； 石材+真石漆 3米层高 户型方正、利用率高； 长面宽、短进深，增加采光面； 尽量通透、全明，增加赠送； 产品创新，底层花园、顶复，增加部分跃层楼座； 户型 追求南北朝向、宽敞楼间距、小区组团式围合； 规划 设备 高端配置、新风系统、赠送太阳能，绿色环保、智能家居 5、产品定位（改善地块） 5、产品定位（刚需、改善地块的价格差异） 1、更佳位置、沿河面山 2、更高层高，更大空间尺度 3、轻奢产品，全天然石材豪宅级入户大堂 4、更美园林，每平米千元造价园林级社区景观 5、赠送太阳能、生态环保 6、子母门入户、高端断桥铝内开内倒中空玻璃窗 7、隔绝雾霾新风系统，引领健康生活方式 8、智能升级，手机遥控世界 9、纯粹法式产品，唯美浪漫、典雅内敛 10、中新智慧城高端大作，智慧改变生活 1、通过对区域销售市场调研，90~120平方米三室户型销售速度最快。 2、区域市场对于130平米以上户型有一定需求。 3、均为21-25层2T4布局。 一期建筑面积（地上） 产品形态 居室 分户型 套数占比 25.6万（A07+A10） 高层 三室两厅一卫 95 42% 105 37% 合计 　 78.8