房地产评估 设开发法.pptVIP

6、求取地价。基准时间为2002年10月。 （1）建成后的总价值＝4500×6000／（1+14%）3+2500×44000×[30%／（1+14%）3+50%／（1+14%）3.5+20%／ （1+14%）4]=8829.33万元 （2）开发建设费用总额＝（1200+500） 5000×[20%／（1+14%）0.5+50% ／ （1+14%）1.5+30% ／（1+14%）2.5]＝6921.57万元 （3）销售税费总额＝建成后的总价值×9%＝794.64万元 （4）购地税费总额＝总地价×3%＝0.03总地价 （5）总地价＝8829.33－6921.57－794.64－0.03总地价 　总地价＝1080.70万元 7、估价结果： 　以计算结果为主，参考估价人员的经验，将总地价确定为1080万元，单位地价为1080元/平方米，楼面地价为216元/平方米。 * 第六章　假设开发法 第一节　基本原理 第二节　计算公式 第三节　估价步骤 第四节　应用举例 第一节　基本原理 一、概念 二、理论依据 三、特点 四、适用范围 五、条件 一、假设开发法的概念 假设开发法（hypothetical development method），又称剩余法（residual method），倒算法，残余法，余值法。它是在估算开发完成后不动产正常交易价格基础上扣除不动产正常的开发成本（如造地费，建筑物建造费等），利息，利润，税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。 房地产估价规范：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 以假设开发法评估的价格，称剩余价。 二、理论依据 理论依据：预期原理 如果不动产购买者购买土地进行开发，期望得到不小于将资金投入其他方面能取得的正常利润的利润额，他愿支付土地的最高价格等与楼价（预测的未来房地混合价）减去建筑费，专业费，利息，利润和税收之后所剩的余额。 三、特点 1、可靠性基于对待开发不动产的各种假设：是否确定最佳利用方式，是否正确判断开发价值，开发费用，正常利润。 2、以种种假定或限制条件为前提。假设售价，租金成本在开发期间不会太大变化，假设成本均匀投入。 3、有动态静态两种计算方式。 　动态：利息、利润不再单独计算，而是在折现率中考虑。同时将所有发生的费用和收入都折算到一个时间点，通常为购买土地的时间。 　静态：利息、利润单独计算，计息期通常到开发完成时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售。 四、适用范围 　主要应用于具有再开发价值的不动产评估。 1、待开发土地的估价。 2、土地整理、复垦。 3、待拆迁改造的再开发房地产的估价。 4、现有新旧房地产中地价的单独评估。 5、在建工程。 6、可装修、可改变用途的旧房等。 另外可用于： 1、确定投资者获取开发场地所能支付的最高价格 2、确定具体开发项目的预期利润 3、确定开发项目中的最高控制成本 五、适用条件 1、要有一明朗、开放及长远的房地产政策。 2、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。 3、要有一个完整、公正、透明度高的房地产资料库。 4、要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单。 5、要有一长远、公开及稳定的土地供给计划。 第二节　计算公式　 一、基本公式 1、 适用于预期售价的公式： 　　　P=A－(B+C) 　P—购置开发场地的价格 　　A— 开发完成后不动产资本价格 　　B— 总开发成本 　　C— 合理利润 第二节　计算公式　 2、适用于预期租金的公式 　　　　P=Pc－(B+C) 　　　式中：Pc=（a/r）×[1-1/(1+r)n] 　　　a—年纯收益 　 　　　r—资本化率 第二节　计算公式 二、具体公式 　　　待开发不动产价格=开发后的不动产价格－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－其他税费 　1、求生地价格 　1）? 生地上建房屋 　　　生地价格=开发完成后的房地产价格－开发成本－管理费用－利息－销售税费－开发利润－买方负的税费 　2）? 生地开发成熟地 　　生地价格=熟地价格－开发成本－管理费用－利息－销售税费－利润－买方应负担的税费 2、求毛地价格公式 1）在毛地上建成房屋的公式 毛地价格=开发完成后的房地产价格－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买毛地应付的税费 2）将毛地开发成熟地的公式 毛地价格=熟地价格－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购地应负担的税费 3、求熟地价格公式 　　熟地价格=开发完成后的房地产价格－熟地建成房屋的开发成本－