物业管理项目技术要求和有关说明.doc

附件3 物业管理项目技术要求和有关说明 概况及要求： 本次招标确定物业管理服务定点采购项目供应商 20 家。根据集中采购目录要求，在协议定点有效期内，在限额标准100万（不含）以下的物业管理服务采购项目，采购单位在本次入围供应商范围内择优选择。 定点期限：入围供应商与区级机关事务管理局签订框架合同之日起两年。。 一、服务范围主要包括： 房屋日常管理与维修养护、共用设备管理与维修养护（含供电系统、给排水系统、电梯系统、空调系统等）、传达秩序管理及巡查、环境卫生管理、绿化管理及采购单位交办的其他工作。 二、物业管理服务要求： （一）房屋日常管理与维修养护 1、服务内容: 物业管理区域内房屋地面、墙、台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、大厅大面积玻璃顶等的日常巡查和养护维修；外墙幕墙的养护和维修。 2、服务质量标准: (1)确保物业管理区域内房屋及设施的完好等级和正常使用。 (2)玻璃无破裂，五金配件完好，门窗开闭灵活、密封性好、无异常声响。否则应及时修复或更换，不能立即修复的涉及安全性的应采取措施消除安全隐患。 (3)粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖、地板平整不起壳、无遗缺，吊顶无污（水）渍、开缝和破损。否则应及时修复或更换。 (4)屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通；雨前及时巡查，排除隐患。发现过滤网及管道破损及时修复或更换。 (5)发现屋面或其他防水层有气鼓、破裂，隔热板有断裂、缺损的，屋面、墙面有渗漏的，应在3个工作日内安排专项修理。 (6)及时完成家具、设备等各项零星维修任务，一般维修任务确保不超过24小时，确保家具、设备维修合格率达到100%。 (7)无违反规划私搭乱建，擅自改变房屋用途现象。 （二）共用设备管理与维修养护 供电系统： 1、服务内容: 对区域内的电气管线、电线电缆、电源开关、动力插座、电开水炉等低压用电设施进行日常管理和维护、维修，保持设施正常运行。 2、服务质量标准: (1)负责各类照明灯具、泛光照明系统、供用电设备设施的日常管理和维护修理。 (2)保证整个大楼的供电安全。保证正常供电、限电、停电，有明确的审批权限并按规定时间通知用户。 (3)制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行，应急供电系统运行正常。 (4)通过有效的管理措施及技术措施，积极开展节能管理工作。 给排水系统： 1、服务内容:对物业管理区域室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及附属构筑物等进行日常养护维修，保持正常运行。 2、服务质量标准: (1)每半年对给排水系统进行维护、润滑。 (2)用户末端的水压及流量满足使用要求。 (3)每季对楼宇排水总管进行检查，每半年对水泵、管道进行防锈处理。 (4)确保水质无污染并符合规定的要求，生活饮用水水质符合GB5749一2006《生活饮用水卫生标准》的要求。生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒、作业人员健康检查以及水质检测参照建设部、卫生部《城市供水水质管理规定》(建设部令第156号)执行。按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洁、消毒。请有资质人员定期清洗水箱，每年不少于1次，并提供清洗后水质检测报告。 (5)每季度对水质处理、消毒装置、电开水炉及设备控制柜进行保养。 (6)每年至少清理污水化粪池一次，确保排水微量元素等达标。 (7)每月清扫一次排水明沟，每半年对地下管井彻底疏通一次，每年对地下管井清理一次。 电梯系统： 1.服务内容：全责保养维护。电梯系统管理维护费用包含保养费用和年检费用。 2.服务质量标准： 保证电梯的24小时正常运转使用。 每月2次由技术人员上门维保，每次间隔时间不超过15天，按工艺和规范对电梯作机电上之安全检查及各机件之加油润滑、清理点检、性能调整等作业。 运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。 临时故障紧急修理，接通知后30分钟内到现场检修。 空调系统： 1、服务内容:所有空调的日常养护维修。 2、服务质量标准: (1)每半年对内置滤网清洗一次。 (2)定期检查保养，及时排除故障。 (3)通过有效的管理措施及技术措施，积极开展节能管理工作。 （三） 传达秩序管理及巡查 1、服务内容:熟悉周边的环境，能处理和应对公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案；来人来访的通报、证件检验、登记、报刊信件收发等，快递及包裹原则上由收件人亲自签收，得到收件人授权后方能代为签收，并按规范记录接收信息；门卫、守护和巡逻，维护公共秩序；处理治安及共他突发事件；负责道路交通管理、机动车和非机动车停放管理；负责防盗、防火管理。积极主动的配合、服从对口管理部门的临时应急调度。