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房地产交易——房屋租赁 需讨论的问题 关于公租房租赁权 公租赁与廉租房都属于租赁型保障房，但公租房作为一种为满足过渡性需求的保障住房，其租赁权有其特殊之处： （1）公租房租赁权产生途径的单一性与特殊性。 （2）公租房租赁权取得的受限性。 （3）公租房租赁权内容的受限性。 （4）公租房租赁权消灭的法定性。 房地产交易——房屋分时利用 概念 分时利用就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权（或所有权）依时段（比如一周）进行分解，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给若干投资者，投资者购买了该固定时段的房屋使用权（或所有权）后，就可以获得在该时段内每年到酒店或度假村住宿的一种休闲度假方式。 分时利用的会员权益还包括转让权、赠与权、继承权和出租权，并享有通过交换服务系统，把自己所购买时段的客房使用权与其他会员同等级别的异地客房使用权进行交换使用的权利。 * 特征 交易对象的特殊性 交易方式的特定性 交易以要式法律行为为主 转让形式多种多样，但其中最常见的，也是法律重点调整的是建设用地使用权的转让和房屋买卖。 13条补充：《城市房地产转让管理规定》第12条，哪些土地不具备出让条件。 * * 商品房预售的性质应为一种远期交货行为。 商品房预售被称为“卖楼花” 预购方取得的只是房屋的债权以及房屋所有权的期待权。 * * * * * * * * * 《解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 * * * * * * * * * * * 房地产利用基本内容 房地产征收 房地产开发用地 房地产开发建设 房地产交易 房地产利用法律关系图解 国有土地 上的房屋 集体土地 （含其上物） 房地产 开发公司 国有土地 征收/ 购买 业主 业主 金融 机构 新建商品房 二手房 出让 出售 出售 抵押 抵押 建设 用地 承租人 租赁 工厂 社会利用 划拨 农业利用 非农利用 分配/承包/出租/划拨 小产权房 抵押 房地产交易 要点 房地产交易的概念及基本原则 房地产转让 房地产抵押及相关制度 房地产使用权的转移 房地产交易——概念及基本原则 房地产交易 是指交易主体就房地产及其权益所进行的流通等各种经济活动的总称。 《城市房地产管理法》第2条第4款规定的房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 基本原则 房地产交易一体化原则 房地产交易价格国家管理原则 房地产交易市场调节和宏观调控想结合原则 房地产交易——转让 房地产转让的基本规定——概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。 “其他合法方式”主要包括： 以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； 一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； 因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； 以房地产抵债的； 法律、法规规定的其他情形。 房地产交易——转让 房地产转让的基本规定——条件 房地产转让主体须具备合法资格 房地产转让客体须符合法定要求 以出让方式取得土地使用权的房地产转让。 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施，公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。 ③转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书。 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。 ①按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。 ②经人民政府批准转让的，受让方应依法办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 房地产交易——转让 房地产转让的基本规定——程序 当事人签订书面转让合同 当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理 房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估 当事人按照规定缴纳有关税费 房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。 房地产交易——转让 建设用地使用权转让 概念 是指建设用地使用权人在其权利年限有效期内，将其建