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项目实地考察 第一章 考察流程图 项目洽谈 项目洽谈 讨论确定考察所需要的问题和要求确定考察人员 讨论确定考察所需要的问题和要求 确定考察人员 收集项目资料 资料回收、复核与整理　提交调研报告 资料回收、复核与整理　 提交调研报告 确定考察 确定考察区域与考察对象 确定 确定考察方法 考察 考察员培训及各项准备工作 正式实施 正式实施考察 资料的整理与分析， 资料的整理与分析，考察信息的录入与分析 撰写调研报告 撰写调研报告 项目价值评估 项目价值评估 第二章 考察前准备 一、主要的实地考察方法 主要的实地考察方法有文案考察、实地考察种。 文案考察：主要是项目资料的收集、整理和分析。 实地考察：实地考察可分为询问法、观察法两种。 （1）询问法：就是考察人员通过各种方式向被调查者发问或征求意见来搜集市场信息的一种方法。它可分为电话访问、入户访问、街头拦访等考察形式。 采用此方法时的注意点：所提问题确属必要，被访问者有能力回答所提问题，访问的时间不能过长，询问的语气、措词、态度、气氛必须合适。 （2）观察法：它是考察人员在考察现场，通过对楼盘本身的观察以及周边配套的考察，以获取信息的一种考察方法。在观察楼盘本身的过程中，主要有几个注意点就是：外观、小区环境、小区内各种配套（包括有多少地上/地下停车位、有没有运动场、绿化率怎么样等等）；考察楼盘周边配套主要是考虑对于业主的工作生活是否方便，主要包括附近多少距离内有公交站台、医院、银行、超市、餐饮、学校，出租车流量多不多即出行是否方便等。 二、实地考察的步骤 实地考察大致来说可分为准备、实施和结果处理三个阶段。 （1）准备阶段：它一般分为初步了解项目信息，制定考察要求两个部分。 （2）实施阶段：根据考察要求，采用多种形式，由考察人员广泛地收集与考察活动有关的信息。 （3）结果处理阶段：将收集的信息进行汇总、归纳、整理和分析，并以考察报告的形式表述出来。 三、问题确定和考察设计 1、考察问题的确定 良好的沟通和考察问题的准确界定是提高考察有效性的两种方法，考察问题确定的不充分往往是造成考察失败的主要原因。因此，清晰地发现和确定考察问题是考察成功实行的前提和基础。 （一）确定考察问题的主要工作 确定考察问题的主要工作一般包含和项目负责人讨论、分析项目资料两个方面。 （1）和项目负责人讨论 在开展考察前，我们首先应了解项目负责人所面临的问题的实质，以及项目负责人希望从调研中获得的信息。 背景资料：（项目过程中）是什么原因让房地产公司考虑融资，一般情况下就是房地产开发公司在项目开发过程中缺少资金；（基础信息收集过程中）我们为什么要进行实地考察，本公司目前做的是房地产融资项目，需要这些基础数据提供强大的信息支持，来决策某个项目是否可以操作，最终使本公司产生盈利。 考察目的：为公司进行项目决策是提供强大的数据支持。 信息类型：解决问题需要什么样的数据，我们公司目前涉及的是房地产，所以需要收集的信息就包括楼盘的地段、配套、楼盘价格、户型、品质、小区内外的交通状况，还要做楼盘所在位置的区域分析以及整个宏观环境的分析。 （2）分析项目资料 项目资料的收集与分析是确定问题的又一主要手段。项目资料的主要来源渠道有：政府和企业的统计信息与历史资料、计算机数据库、网络、报刊杂志等。 （二）问题确定的原则 使考察人员获得解决管理决策问题所必需的全部信息。考察人员必须在外出考察之前掌握被考察楼盘或者项目的基本信息（信息可来源于网络或项目公司提供的资料），以便于在考察过程中更好的完成数据收集。这些基本信息可以包括楼盘或项目的具体区位、网上报价及该区域的整体价格的走势等。 考察目的地的查找： （1）网络查找：爱房网、搜房网、房产超市等网站； （2）电视及电台广告； （3）报纸广告； （4）户外及车载广告。 第三章 考察方案 正确地制定考察方案是整个考察活动取得成功的基础。一个完善而系统的考察方案一般包括考察背景、考察目的、考察区域与对象、考察内容、考察方法、质量控制体系、费用预算、日程安排等内容。 考察背景 考察背景是对本次实地考察工作开展的原因，必要性的大致介绍和总体概括。 内容要点包括：简要描述目前行业的大背景，现状及发展趋势。导出做实地考察的必要性、分析目的。 （主要就是由于公司项目开展的需要，而目前我们所具备的信息收集途径比较单一，仅仅局限于网络和电话，这些信息不够准确和全面，另一方面也是为了锻炼公司员工，加强其沟通理解能力，便于以后的发展） 二、考察目的 考察目的：主要是针对特定市场或特定产品而进行的，它包括考察涉及到的各个细节点。简而言之，就是解释为什么实地考察，即通过考察所获得的信息将主要用