房企参建保障房的利益驱动和主要风险.PDFVIP

易居VISION 房企参建保障房的利益驱动和主要风险 房企参建保障房的利益驱动和主要风险 上海易居房地产研究院企业战略系列专题研究 在房地产调控趋于严厉、保障房建设力度显著加大的双重背景下，已有部分企业 开始参与保障房建设，但主要以央企和地方国企为主。导致于此的根本原因在于，房 企参建保障房，尤其是廉租房和公租房，目前并没有形成成熟的盈利模式，其直接投 资收益薄弱，净利润在 3%以下，而市场化住宅开发净利润一般都在 15%以上，两相 对比，房企大规模参建保障房很难形成强烈的直接利益驱动。 不过，尽管目前房企参建保障房的强烈直接利益驱动没有形成，但间接利益却是 多元的，从而也能够对央企、地方国企和一些大型民企产生一定的吸引力。主要包括： 通过一二级联动获得二级开发权、通过参与配建项目实现低成本拿地、通过保障房地 块上配建商品房来实现盈利、低价格获得商业用地、工业用地变性住宅用地获利、提 升市场占有率和社会影响力、获得融资优惠、加快项目行政审批等。 同时，房企参建保障房存在着诸多不确定性，企业难以进行有效把握和控制。如 政府回购期不明确、政府的“爽约”风险以及企业成本管控难以把握等。 因此，我们认为，有实力的开发企业可以适度（有限）参与保障房（经济适用房 和限价房）建设，但不宜大规模开展。 在这过程中，尤要注意与政府的协调公关及 开发进度和成本控制。 周建成 博士 易居研究院企业研究中心总经理 首席研究员 - 1 - 企业研究交流热线 021 2011 年7 月第1 期 易居VISION 房企参建保障房的利益驱动和主要风险 2010 年底的中央经济工作会议首次提出建立住房保障体系和商品房体系的 房地产发展思路。十二五时期将会推动保障房大规模建设。从2011 年各省市保 障性住房的任务分解来看，我国保障房建设任务非常繁重，不仅要依靠中央和地 方政府，同时还需要更多房地产开发企业的参与。 图1：2011 年各省保障性住房任务分解（万套） 委托代建、配建和直接招标建设是 1 企业参建保障房的三种主要模式 在中央和地方政府积极推进保障房建设的过程中，大量央企、地方国资背景 企业和大型民企纷纷加入到保障房建设的洪流之中。他们参建保障房的具体方式 虽有不同，但大致可以归为以下三种主要模式。  委托代建模式 在该种模式下，投资开发建设保障房的资金全部由政府筹措，土地全部由政 府划拨，参建保障房的企业仅仅负责开发建设，待开发建设完毕后，政府面向保 障对象出售或出租这些保障房。开发商可以获得工程总价1％左右的委托费。目 前，杭州的开发商参建保障房的主要模式就是委托代建（以下简称“代建”）。2010 年 6 月，杭州市政府下发《杭州市政府投资项目代建制管理暂行办法》，提出推 - 2 - 企业研究交流热线 021 2