2019年1月广州房地产市场报告.docx

PAGE \* MERGEFORMAT 4 PAGE \* MERGEFORMAT 5 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分不可擅自引用、复制和传播。广东中原 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分不可擅自引用、复制和传播。 广东中原 战略研究中心 2019.2.1 2019 年 1 月广州房地产市场报告 2019年1月广州楼市概述—— 商住用地—— 1月成交面积： 9.3万㎡ 平均楼面地价：17,000元/㎡ 货币政策持续结构化宽松，多地楼市探路“一城一策” 1月全面降准进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本；2019年经济基本面仍承压，预计货币政策将持续结构化宽松。 一手住宅—— 1月供应面积：64万㎡ 较去年同期：+49% 环比：-69% 1月签约面积：55万㎡ 较去年同期：-1% 环比：-55% 开盘去化率：19% 1月末库存：864万㎡ 去化期：11.9个月 整体房地产市场预期趋向理性，在“房住不炒”主基调不变的大前提下，多地楼市探路“一城一策”，未来将迎调控政策的微调潮。 土地供应持续放量，节前住宅市场较为平淡 土地市场：1月供应继续放量，新挂牌5幅位于南沙、旧黄埔及天河的商品房用地，总建面约110万㎡；1月成交2宗商品房用地共12.3万㎡：其中1宗为宅地、无苛刻出让条件限制，被奥园集团以底价竞得。 住宅市场：11月全市新增供应64万㎡，环比减少69%；签约55万㎡，环比减少55%；经济不景气叠加春节临近，客户置业热情不高，全市推新项目去化率仅19%。 后市研判：经济下行叠加春节影响，预计2月楼市延续淡静之势 节前返乡潮提前、来访量缩水，加上节后消费意愿短期内难以提振、转化率回落，预计2月楼市供求依然处于低位运行水平；主城区楼价企稳，部分项目或小幅上升，非主城刚需项目则以走量为主，折扣幅度仍较大。 目录—— 目录 —— 备注： 2014 年萝岗与黄埔已合并成新黄埔区，但由于其市场特征差异较大及便于比对，本报告中仍采用原口径 一、行业宏观环境 二、广州城建动态 三、广州土地市场 四、广州新建商品房市场 五、后市研判 一、行业宏观环境 一、行业宏观环境 PAGE \* MERGEFORMAT 10 PAGE \* MERGEFORMAT 9  2019年首次全面降准落地，释放资金约 2019 年首次全面降准落地，释放资金约 1.5 万亿元； 2019 年经济基本面仍承压，后续降准降息仍可期。 中原观点： 此次降准进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本； 2019 年面对经济持续 下行，以及国际环境竞争加剧、贸易风险增大，稳增长压力空前，预计货币政策持续结构化宽松、 货币流通性将进一步加强，后续降准降息仍可期。 ? 1 月 4 日晚，央行宣布下调金融机构存款准备金率 1 个百分点 ， 其中 2019 年 1 月 15 日和 1 月 25 日分别下调 0.5 个百分点。同时， 2019 年一季度到期的中期借贷便利（ MLF ）不再续做。 ? 此次降准 释放资金约 1.5 万亿元 ，加上即将开展的定向中期借 贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金，再考 虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后， 净释放 长期资金约 8000 亿元 。 ? 央行强调，此次降准仍属于定向调控，并非大水漫灌，稳健的 货币政策取向没有改变。   多地楼市探路 多地楼市探路“一城一策”，未来将迎调控政策的微调潮 中原观点： 继 2018 年第四季度菏泽、珠海、广州等城市对楼市政策微调之后，目前 “一城一策”逐渐成 为各省市楼市调控的关键词，主要体现在加强房地产市场供需双向调节、支持合理自住需求等； 在“房住不炒”主基调不变的大前提下，未来多个城市的微调宽松政策将密集出现。 日期 省 / 市 调整动态 2019.1.3 青岛 暂停执行 《 青岛市高新区商品房公证摇号售房规则 》 2019.1.14 福建 福州、厦门编制“一城一策”实施方案，切实稳地价、稳房价、稳预期。 2019.1.14 安徽 2019 年坚持分类调控、一城一策，多方式推进非住宅商品房去库存； 完善房地产开发用地和商品房供应管理，防止房价出现大起大落； 落实差别化信贷政策，满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。 2019.1.17 河南 明确坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。 2019.1.18 浙江 杭州、宁波将率先研究制订“一城一策”方案； 此外还将在有条件的城市开展共有产权房政策探索。 2019.1.24 成都 2019 年坚持“房住不炒”，研究“一城一策”的具体方案。 2019.1.24 长沙 2019 年市住建局开展“一城一策”试