南京高档写字楼详细分析资料(圭谷咨询).pptVIP

珠江1号(金鹰天地) 1 地址 ：珠江路1号 占地面积 ：13000㎡ 总建筑面积：131000㎡（办公40000㎡） 标准层面积：1700㎡ 标准层高 ：3.55米(净高2.66米) 总层数　　 ：58层(办公28-58) 建筑高度 ：188米 租售形式　 ：只租不售 参考租价 ：5元/㎡*天 物业管理费：15元/㎡*月 车位数 ：380个 车位费 ：1200/月（临时5元/小时） 空调 ：特灵 中央空调 电梯 ：8+1 三菱电梯（低高两分区） 建筑开发商：南京国际同仁发展有限公司 物业管理商：南京金鹰国际集团物业管理有限公司 交通情况　 ：地铁1号线-珠江路站，10班以上公交车 珠江壹号由新百控股的南京国际同仁有限公司开发，后被金鹰集团收购，并独家拥有整体产权。 金鹰国际集团，创立于1992年，是南京市批准的首家外资企业集团。拥有房地产开发一级资质。荣获“南京市十大支柱产业20强龙头企业”、“最佳外商贡献奖”、“中国外资企业500强”等多项殊荣。经过16年快速成长，2007年总营业额逾百亿元人民币，上缴国家税收逾6亿元，员工总数逾万人。旗下拥有房产、商贸、投资、酒店、物业等专业集团，致力于中国最具消费潜力的城市深度发展、并成为行者佼佼者。 开发商信息 金鹰国际由创建开始扎根南京20年，拥有丰富的高端客户与政府人脉关系。 在项目筹建期就已经引进包括紫金保险、诺基亚、西门子等国际、国内知名公司入驻。 写字楼的客户比较看重知名企业的群聚效应，前期知名企业的入驻对写字楼形成良好的商务氛围相当有帮助，并且对后期的成功招租奠定了坚实的基础。 入驻企业 区位与交通： “珠江壹号”位于珠江路与中山北路的交界路口，距离中华第一商圈南京新街口商圈正中心往北500米，坐拥新街口商圈的火爆人气与东大南大的学生资源，给商业的成功添加助力。 紧邻交通主干道中山北路，自驾行车方便快捷。项目与地铁一号线珠江路站无缝对接，周边有两大公交站亭，公共交通优势巨大，为项目的升值提供后盾。 设计与设施： “珠江壹号” 08年初建成时在南京属于最高档次的写字楼，整体外观比较靓丽，标准层面积1700㎡，采用比较方正户型，利用率极大提高。 地下停车场下挖4层，配备车位380个，单个车位整租价格高达1200元/月。 其他硬件设备：8部电梯分为低区与高区各4部，国产三菱荷载18人、美国特灵中央空调、高压10KV双电源供电、千兆光缆。 规模与配套： “珠江壹号”占地1.3万㎡，建筑面积14万㎡，地上58层，地下4层，其中负1-2层为员工餐厅、停车场及接通地铁站商业配套，1-5层为购物休闲广场金鹰天地，6层为大型餐厅作为餐饮配套，7-8层为酒店配套（将配有游泳池、健身房、西餐厅、会议中心），9-26层为5星级酒店套房，27层以上定位为甲级写字楼。建筑总高度为188米。 项目西南为珠江路中山北路交界十字路口，视野开阔无遮挡，以路口为中心西北为龙世中心大厦，西南为易发信息大厦、君临国际，东面有珠江壹号、交通大厦。共同组成了一个集写字楼、酒店公寓、休闲娱乐购物中心为一体的区域性泛商业综合体，对形成商务氛围提供了较好环境。 初步分析 业权与物权： “珠江壹号”08年投入使用，由于公司资金实力雄厚，采取只租不售的经营策略。写字楼只租不售的经营方式给开发商的后期招租筛选与物业维护减少了很多麻烦。 项目物业由金鹰旗下物业公司接手，物业费15元/㎡*月的价格相对较低，写字楼的物业服务与五星级酒店同等，为办公企业提高贴心服务的同时，后期运营提高了效率并且不会产生不必要的管理分歧。金鹰国际在运营项目时选择更优于管理的方式，侧面也彰显了开发商资本实力强大。 升级与趋势： “珠江壹号”在08年作为当时最高档的写字楼，却是水泥地板毛坯交付，这对后期进驻企业的装修布线带来了不小的麻烦。 项目标准层高3.55米，做完吊顶净高仅为2.66米，勉强达标国家标准。（国际甲级写字楼标准不低于2.6米，香港等地标准为不低于2.8米） 初步分析 存在问题： 停车位太少，经常停车场无空位，给企业停车造成困扰，也给客户的来访停车带来问题，留下不佳印象。 与市区其他顶级写字楼相比，物业管理较为松懈，无刷卡进门导致各类信用卡、保险推销人员可以随意进出畅通无阻。 8部电梯为荷载18人的4米/秒中档电梯，平均每部电梯需要承载3.25个楼层的人，根据实地考察，高区电梯尚好，低区电梯经常拥堵，等待时间较长。 无架空地板设计及净高较低的问题，给企业进驻装修造成一定麻烦。可持续成长性较差，无法满足现代各类企业的特殊硬件要求容易被淘汰。例如：金融企业要求较高条件的空调与发电服务；IT企业存放服务器对24小时空调房间的要求等。