xxxx0614招商海德公园一期商铺推售策略资料.pptVIP

一期商铺推售策略 （2013年6月 ） 本次策略目标—— C1（C由产品统计可知C5作为售楼处，暂不对外销售；B11未具备预售证，故此次推售产品以C1（不含二层产品）、C2为依据，设定销售目标—— 项目 C1店面 C2店面 C5售楼处 B11 共计 间数 19 8 13 32 78 小计面积 2150.19 415.02 1256.77 3198.44 7020.42 可售面积 1052.19 415.02 1256.77 3198.44 5922.42 注：其中C1二层商铺6套作会所，1098㎡ 本次推售套数 4665.65 本次推售面积 59 1#6个二层铺不售）、C2推售总量为59间，总面积为4665平，总销售额为1.24亿； 此次销售目标为50%，即为目标套数：39套，目标销售面积为2332平，目标销售金额为6200万元； 蓄客目标：以40%蓄客成交率反推，需蓄客39套/40%成交率=98组客户 在较短1-2个月时间内平稳、可盈利地去化本案商铺产品？ R2 期望结果、我们想要什么？ R1 项目面临的现实问题是什么？ 核心问题 商铺如何成功启动，并确保平稳、可盈利去化？ 如何通过市场竞盘产品规格、价格比较及研究，合理进行价格制定？ 问题一 问题分解： 如何通过产品分析，梳理产品优势，总结产品核心竞争力？ 核心问题界定 城市近郊陌生商业区域，客户认可感不强，有一定陌生感，商业配套成熟兑现需时间； 如何通过成交客群分析，铺排推广，积蓄客户，展现产品形象？ 问题二 问题三 如何通过市场竞盘产品规格、价格比较及研究，合理进行价格制定？ 商铺已售楼盘 商铺未售楼盘 一、集美区楼盘商铺分布 社区商铺竞品推售情况 中航城 华润·橡树湾 中海·寰宇天下 联发·杏林湾一号 产品类型 单层 单层 单层 跃层 单层 （一层） 单层 （二层） 推售时间 2013.1 2012.8 2013.1 2013.1 2012.9 2012.9 主力面积 40-80㎡ 24-73㎡ 27-77㎡ 120-130㎡ 50-60㎡ 60-100㎡ 主力开间 5-6m 3-7m 4-5m 4-5m 4-5m 4-5m 主力进深 9.8-12m 8-14m 14.8m 14.8m 11-15m 11-15m 层高 4.2-4.5m 4.4m 4m 4+3m 4m左右 4m左右 均价 38000 35000 33000 21000 45000 17000 推售套数 95 56 5 25 18 28 销售套数 91 50 5 25 18 22 销售率 96% 89% 100% 100% 78% 二、集美区在售社区商铺竞品分析 在售竞品小结： 集美区在售社区商铺推售时间多为去年底、今年初，产品以30-80平米产品居多；单层产品占比较大，产品层高在4-4.5米左右,开间进深比多控制在1:3 以内，销售均价在33000元/㎡，其中杏林湾1号单层店面价格较高，最高为45000元/㎡，由于竞品推出时间较长，销售基本接近尾声。 中航城·国际社区 C区G02G03地块商铺 三、集美区对标社区商铺个案分析 重点对标项目—— 对标标准： 1、现有商业未成熟； 2、配套价值兑现需时间； 3、大型社区规划下的社区商业； 4、交通环境优良； 1、G02G03地块商铺分布示意图 说明：中航城C区G02G03地块商铺周边道路为单向三车道，且设有停车带，商铺前有停车广场，周边暂时还无其他商铺。（由于项目封闭施工，无法拍摄现场实景照片） 西亭路一侧商铺： 非主次干道和小区人流主动线，但单价相对较低； 小区主入口一侧商铺： 位于两个地块的小区主入口沿线，人流量较大 诚毅南路一侧商铺： 诚毅南路为交通次干道，车流量较大；诚毅南路是整个C区5个地块的核心，小区人流汇集 ＜ ＜ 西亭路 诚毅南路 2、G02G03地块商铺优劣势分解 G02地块、G03地块商铺配比 面积段 推售情况 去化情况 套数 配比 套数 去化率 均价（元/㎡） 30-40㎡ 6 4.84% 6 100.00% 36000 40-50㎡ 19 15.32% 19 100.00% 36000 50-60㎡ 32 25.81% 31 96.88% 39000 60-70㎡ 18 14.52% 18 100.00% 37000 70-80㎡ 34 27.42% 32 94.12% 38000 80-90㎡ 9 7.26% 8 88.89% 36000 90-100㎡ 4 3.23% 4 100.00% 33000 100㎡以上 2 1.61% 2 100.00% 26000 合计 124 100.00% 120 96.77% 32000 3、G02G03地块商铺推售及去化情况 说明：中航