银行网点选址的分析模型.pdf

银行网点选址之商圈分析的内容和步骤 银行网点布局规划的主要影响因素 一般认为，银行网点布局主要衡量要素为：空间布局要素、有人 口分布、商业集聚效应、交通条件、购买行为与态度研究等等。 1. 空间布局与人口统计学指标因素：应充分考虑当地及周边地 区的人口数量和经济发展结构，考虑人口的分布状况和人口质量状况 （即金融消费能力指标的考量等），按照人口数量与商业经济网点配 置的对应关系进行网点的布局。 2. 商业聚集效应：集聚效应，就是各种商业网点在空间的集中 往往带来聚集经济，产生规模效应，也就是说“扎堆效应”。但是如 果旧的集聚区饱和，势必促进新的网点聚集区的产生，因此新的聚集 区将会吸引更多的网点进入。 3. 地理交通条件：大型金融零售网点由于规模大、人流多，特 别需要良好交通条件支持，包括畅通的道路、快速的公共交通工具、 足够的停车场等。主要考虑和评价内容有： 1) 客流状况：主要指人流量测定，人流量测定有很多技巧，这 里不在赘述。 2) 位置选择：一般选址时认为三叉路口、拐角的位置一般是好 位置，坡路、偏僻角落、或楼屋高的地方，位置较次，南向街面的店 铺显然优于北向街面，十字路口要优于直行路段。 3) 行人道、街道是否有区分： 4) 过往车辆的数量及类型： 5) 道路宽窄：典型街道有二种，一种是只有车道和人行道，车 辆行驶时视线很自然能扫到街两边的铺面，行人在街道边行走，也很 自然地进入银行店铺。但如果街道过宽有时反而聚不起人气。据富晨 理财实际调查研究，当街道宽度为 25 米左右，则最易形成人气。国 外的调研资料也应该是在这个范围；另一种典型街道是车道、自行车 和人行道分别被隔开，这种位置形成一种封闭交通，对开设店面是不 太有利的。我们在进行实地调研时往往会扣分。 6) 必要的停车条件、顾客停车场地：这个条件太重要了，尤其 是在北京、上海，停车是一个大问题。例如，北京招商局大厦一层的 招商银行营业网点，虽然没有地面停车场，但如果在大厦的地下停车 场停车，招行可以免费提供一个小时的停车券，倒是很好地解决了这 个问题。在北京，反正我是喜欢去这个银行网点，虽然那里老是排队， 因为原因只有一个：停车方便，北京人都知道！ 4. 购买行为与态度研究 1) 城市整体消费水平、消费结构、居民消费习惯直接影响大型 银行零售网点的发展，经济水平提高居民的金融消费能力，起到支撑 大型银行零售网点的购买力基础。 2) 消费习惯和消费结构影响着网点经营定位和品种的选择。根 据居民购买力和消费习惯，建立网点和消费者的对应关系。明确和 修 正客户定位。 3) 合理布局满足不同消费层次的商业网点。 5. 物业成本： 1) 地价 2) 租金 3) 配套成本 4) 竞争店数等等． 以上都是我们需要考虑的网点因素，有时候银行网点往往占地面 积大，功能定位齐全，影响面广，因此必须充分考虑当地及周边地区 的人口数量和结构、消费水平和发展趋势、市场环境和现有网点布局 交通条件等因素，统筹布局大型网点。 当然，以上因素会随着不同发展区域和不同银行的内外因条件， 所选用的考量因素可能有很大的不同，在进行银行网点规划时，你永 远不要忘记：因地制宜是我们的布局基础和原则，因为网点规划工作 也和您投资房产是所需要的研究和规划一样。 一.商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态 可分为以下几种： ——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、 热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及 消费金额比较高等。 ——住宅区。该区户数多，至少须有 1000 户以上。住宅区的消 费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 ——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性 为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买 率高等。 ——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、 外食人口多、消费水准较高等。 ——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的 消费特色，属多元化的消费习性。 二.商圈的确定 对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国 外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的