20110415--深圳限价令传闻研讨.pptVIP

逼上梁山 走向房价“独木桥” 深圳“限价令”政策传闻研讨 2011.04.15 研讨部门：策划顾问部 代理观点的立场思考 开发商 代理商 客户利益 自身利益 由己出发，互惠互利 规避风险 速度出量 利润变现 “限价令”传闻背景-“新国八条”政策解读 . ppt-“新国八条”政策解读 . ppt 4月11日传出 南山国土局座谈会：4月底5月初，深圳市将采取全新的预售备案系统 11年前拿预售证项目：以2010年录入合同的均价，一刀切，对每个项目设定价格上限 11年拿到预售证项目：按照某个月的合同价格折算项目均价 未拿预售项目：分片区调研折算出该片区的合适的均价，作为片区申报价格的上限 4月14日晚间，深圳市国土委发布新闻通稿 4月14日官方回应 会议主要在于传达国家、省和市房地产市场调控政策精神 向与会企业公布了2010年各片区商品住房项目成交均价 从今年5月1日起，将对所有商品房项目实行“明码标价、一套一标” 新一期价格不能高于前一期；豪宅转为现售 “思源观点”的思考 政策是否实施？是，实施可能性很大！ 是否临时性措施？否，年内难以逆转，2012年可能继续，调控形势恶化！ 楼市影响1？重大利空，开发商丧失定价权，引致价格停滞，甚至出现行政性下跌！ 11年前拿预售证项目 11年涨幅不大—停滞 涨幅较大（10%以上）—下跌 11年拿预售证项目 停滞 分批涨价 高溢价（品质溢价/品牌溢价/营销溢价） 未拿预售证项目 片区低价项目—停滞/上涨 片区高价项目—下跌 未拿预售证 高溢价项目 已拿预售证 片区均价 出现价差，未来同时销售，目前在售项目将受压，价格或下跌 一手房 高溢价项目 二手房 片区均价 一、二手房价格互推共进的机制被打破 预售 高溢价项目 现售 片区均价 期房价格的降低将拖累现房价格，转现售不一定能获得高溢价 楼市影响2？客户观望，供应短缺，出现阶段性出货良机！ 豪宅转现售 价格调整 价格申报/审批 高溢价项目转现售 博高价项目转现售 相关手续干扰销售 工期需半年到1年 供应阶段性短缺 应对之策1？高位变现，顺势出货，从重利转为重速度 适用项目：价格停滞，以及必须下跌，但跌幅不大的项目 建议措施：虚高价，实促销，保证实际成交价在政策允许范围内；以“顺应政策，回馈客户”“高性价比”加大宣传力度以及促销力度，以快速行动，造成“聚焦效应”，聚集人气，且重点对前期未成交客户重新进行梳理。 应对之策2？转现售，或进行搭售，或设定买楼客户资格 适用项目：豪宅、超高溢价项目 建议措施：接近现房项目转现售；通过搭售车位、商铺等，以其他利润补贴跌价亏损；通过设定分级买楼客户资格，销售处理问题产品，回收现金流，而保留优质产品，以待现售溢价。 通胀的思考 食品CPI贡献 最低工资大幅拉升不可逆转，种粮机会成本大幅提高，倒逼国家抬高粮食收购价格，通胀有其刚性基础，加息难抑社会避险情绪 实际负利率 城市热点 “国家十二五规划”广东七大项目 1.港珠澳大桥 2.广深港客运专线 深圳 3.深港西部快速轨道线 4.莲塘/香园围口岸 5.深圳前海开发 6.广州南沙新区开发 7.珠海横琴新区开发 城市 重大事件 深圳 “十二五规划纲要”通过并公布 2015年GDP1.5万亿，年增10% 人均GDP2万美元，人均可支配收入4.9万 “十二五交通规划”公示文本发布 深港将建跨界客运集疏运快速道路 深莞惠五年内形成三市道路体系衔接 召开“城市更新提速情况新闻发布会” 2011年计划总拆迁用地面积340公顷 东莞 东莞“十二五”将进行区划调整 未来，东莞城市可能采取地域鲜明的组团式发展 174个！ 东莞旧改项目今年将分批落地 深莞惠年票互通 交通基础投入大幅增加 惠州 惠州机场将建成珠三角东翼区域航空中心 惠州机场目前已开工建设，计划今年复航 深圳多项利好叠加，对楼市信心起到较好支撑；深莞旧改项目增加，需深度关注；深莞惠交通一体化，有利莞惠楼市；东莞未来组团式发展，镇区机会较大 在房地产领域，我们一直在帮助客户成功 THANKS!