（南京纲要版）房地产全程开发策略流程管理.ppt

二、房地产项目入伙交付阶段 1、案例：入伙交付流程 2、各部门职责说明 （1）投资开发部 （2）营销部 （3）设计部 （4）工程部 （5）财务部 （6）成本部 （7）采购部 （8）客服、物业部 3、关键要素 （1）竣工验收 （2）入伙 （3）项目后评估 4、项目推进缓慢的主要原因分析 5、关键点分析 1）客户预验房流程（工地开放日） 2）交付风险检查流程（内部验收） 3）模拟验收流程（内部走场） 4）集中交付现场接待流程 5）交付后房屋维修（物业、客服） 第四章 房地产项目开发全过程成本关键点管理 暨万科、龙湖实战案例分享 一、房地产开发关键节点和里程碑 42个关键节点及12个里程碑 关键节点的含义：不仅具体工作过程，而且是工作结果。 42个关键节点与里程碑的关系：12个里程碑由42个关键节点组成。 1、里程碑：国土证取得 对应5个关键节点： （1）土地获取 （2）取得《建设用地规划许可证》 （3）策划单位的确定 （4）项目公司成立 （5）项目公司立项（审批制、核准制、备案制） 2、里程碑：项目定位完成 关键节点： （1）项目定位 （2）规划方案（平面、外立面、建筑指标等） （3）内部审核通过 （4）营销总案完成（时间要求） 3、里程碑：规划方案通过 （1）规划方案通过政府审批 （2）部品材料清单及建造标准形成 （3）目标成本编制及确定 （4）制定开盘方案（施工顺序、标段划分等） （5）项目现金流量分析 （6）销售示范区设计方案（售楼部、样板区） （7）景观设计方案完成（与总图同步介入） （8）扩初设计完成 （9）施工图完成（审图、目标成本调整） （10）《建设工程规划许可证》 （11）招投标确定总包单位 （12）《施工许可证》 （13）三通一平 4、开工（里程碑、关键节点） 5、里程碑：项目贷款到位 关键节点： （1）项目贷款到位 （2）销售示范区开放（销售中心、样板区） （3）物业公司确定 6、里程碑：达到预售条件 关键节点： 获得预售许可证（形象进度条件各地不同） 7、里程碑：开盘 关键节点： 正式开盘销售(蓄客、资料) 8、里程碑：销售合同额完成50% 关键节点： （1）销售合同额完成50% （2）达成按揭放款条件（各地放款条件不同） （3）结顶、基础、验收。 9、里程碑：销售合同额完成75%（关键节点同） 10、里程碑：主体封顶 关键节点： （1）主体封顶（砼、钢筋、砌筑） （2）装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料) （3）景观施工图完成(市政图、专业配套单位、管线综合) （4）市政、景观单位进场 11、里程碑：竣工验收（一房一验） 关键节点： （1）单体竣工验收 （2）交房方案 （3）总平内部验收 （4）综合验收（规划验收、防雷检测、消防、备案） 12、里程碑：交房（物业承接验收、移交） 关键节点： （1）交房（交房率） （2）产权办理（时间要求） 二、国内房地产发展形势与龙湖地产成本管理策略 1、标杆企业发展历程与战略转型解读 1）万科成本管理体系深度解读 2）龙湖成本管理体系深度解读 三、房地产前期与规划设计阶段成本控制 1、图解设计阶段成本控制点 2、方案规划、规划报批及扩初设计等控制重点 四、合同、签约与工程成本价格控制及实战实例分享 1、如何建立合同管理体系 2、房地产工程合同精细化管理框架与合同规划 3、合同的起草、审查、会签、审批与交底 4、签约要注意的重点事宜 五、房地产工程成本管理实务操作 1、价款支付管理典操作 2、工程结算管理典操作 六、房地产成本全过程管理要点及案例分享 1、万科成本实战案例解析 2、万科建筑设计实战案例解析 3、龙湖全过程实战案例深度解析 4、万科企业成本管理体系解读 5、万科全过程成本管控关键点 6、前期发展环节成本控制措施 7、规划设计环节成本控制措施 9、项目工程施工环节成本控制要点 10、材料设备采购环节的成本控制要点 11、工程预决算环节的成本控制要点 12、开发项目销售环节成本控股要 13、开发项目期间费用成本控制要点 14、开发项目物业管理成本控制要点 朱曙东联系方式: 联 系 ：文 雯 手 机 QQ 号 : 1399311553 电 话 ：（010 邮 箱：zgdcxh@126.com 房地产全程开发策略、流程管理 与开发成本管控 朱曙东 2013年6月 朱曙东—著名房地产全程营销专家 著名区域综合开发运营专家 上海