深圳天健时尚一品项目前期策划发展报告-文档资料.pptVIP

合 · 产品定位 功能定位 通过产品初步研判，我们把本项目初步定位于： 酒店式服务高档公寓 通过客户分析，我们需要把认同感、尊贵感、安全性、舒适性、商务功能作为产品定位的核心因素。 两者结合，我们可将本项目功能定位于： 商务行宫 会友空间 私人会馆 功能定位 比较：功能定位与世金汉宫之不同 世金汉宫强调商务功能，本项目在重视商务功能的同时更强调临时性居住休闲。 世金汉宫处于核心商务区，有打造强大商务功能的先天优势；我们周边的商务资源一般，交通不便，居住优于商务。这是由项目性质决定的。 建筑形象定位 定位思考 项目的建筑形象除了要符合项目自身价值外，更要符合周边环境。周边环境住宅氛围较为浓厚，且保税区片区相对封闭，不宜出现过分张扬的建筑。 项目本身规模小，不具备塑造绝对地标的条件。 可通过外立面的公建化、精细化来体现项目高档品质，臻于细，藏于内，不露也锋芒。 定位目标 高尚精品 大隐于市 外立面不宜纯粹的视觉刺激，需要通过细节来加深对建筑的印象 形象定位 外立面形象参考 户型定位 由于规划要求户型面积小于55㎡，我们只能从单房、1房和2房进行分析 深圳市场近三年推出酒店式公寓项目户型配比 户型 比例 面积范围（㎡） 主力面积段（㎡） 单房 16% 23.01—30.96 23.01—27.08 1房（1厅、2厅） 50% 33—59 39.1—47.44 2房（1厅、2厅） 29% 43—72 52.94—63.84 3房及以上 5% 77.30—145 79—85 户型定位 面积确定 户型 合理面积（㎡） 措施 通过偷面积后（㎡） 单房 30左右 偷面积 40 1房（1厅、2厅） 40左右 偷面积 55 2房（1厅、2厅） 50—55 偷面积 65 户型定位 户型比例确定 户型 面积（㎡） 比例 说明 单房 30左右 20% 单房太多影响项目品质，比例不宜过大 1房（1厅、2厅） 40左右 65% 市场接受度高，风险小，可作为主力户型 2房（1厅、2厅） 50—55 15% 总价较高，比例不宜过大 续 · 项目发展建议 设计篇 户型设计 户型设计需要充分考虑香港客户、外籍人士的需求与居住习惯，重视空间的开敞和延续，尽量减少空间的分割。 不能采用传统的小户型住宅方式进行设计，强调酒店式公寓的感觉。 针对1房和2房户型，可通过客厅中空挑高偷面积。 设计篇 LOFT概念设计 空间划分DIY LOFT设计强调空间开敞性，客户可根据实际需求灵活划分空间。我们可以为客户提供这样的服务，让每个客户拥有个性化的住房。 设计篇 LOFT释义 LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。我们可以借鉴LOFT的设计原则。 设计篇 客厅挑高变小复式 可尽量考虑客厅挑高偷面积的方式，更改为小复式，使空间划分合理，增强私密性。 专为客户会友、商务人士打造。 设计篇 创新户型设计——多错层组合 设计篇 创新户型设计——多错层组合 偶数层 奇数层 B B 3.9米 3.9米 C C 2.8米 2.15米 2.8米 楼层结构示意 项目前期策划发展报告 项目分析 目标客户 相似产品客户 目标客户研究 方向研讨 相似产品分析 初步结论 项目资料 SWOT分析 项目难点剖析 我们的目标 产品初步研判 内容概要 客户分析 功能定位 建筑形象定位 户型定位 项目发展建议 设计篇 功能篇 服务篇 营销篇 产品定位 启 · 项目分析 项目资料 地理位置： 福田保税区紧邻桂花路，槟榔道东侧 占地面积： 5000 ㎡ 容 积 率： 3.2 覆 盖 率： 35％ 建筑面积： 16000 ㎡，其中代建面积5174 ㎡ 可售面积： 10820 ㎡ 户型面积： 小于 55 ㎡ 可售套数： 大于197套 停 车 位： 100个 楼面地价： 15333元/平米 交楼标准： 精装修 SWOT分析 项目优势： 附近为皇岗口岸，与香港仅一河相望，属口岸物业。经常往返于港深两地的商务人士对口岸物业需求量较大。 福田保税区内有众多著名企业，高层管理人员工资待遇较高，有在工作地点附近购房的需求。 地块位于保税区内成熟居住区域。 本项目不具备绝对竞争力的优势！ SWOT分析 项目劣势： 交通网络相对不发达，尤其是公交系统不够发达，目前仅有6路车通行，到深圳市内其他各区经常需要转车，保税区内尚无地铁规划。 项目地块北面是广深高速公路，