25-公共设施评价中的异质性信念与房产价格_中国房产泡沫生成的可能解释_张涛.pdfVIP

第7 卷第1 期 经 济 学 ( 季 刊) V ol17, No1 1 2007 年10 月 China Economic Quarterly October, 2007 公共设施评价中的异质性信念与房产价格 ) ) ) 中国房产泡沫生 的可能解释 张 涛 王学斌 陈 磊* 摘 要 地方政府的土地供给既决定了房产供给, 也影响了房 产需求, 这体现在房产供给的增加导致了居民支付意愿的下降; 公 共设施将提高房产价值和居民支付意愿, 从而地方政府可以通过土 地供给和公共设施支出的选择来实现财政收入最大化如果购房者 对于公共设施价值的判断存在异质性信念, 地方政府就有可能利用 这种信念差异, 投入过多的公共设施支出以获取更多的财政收入, 这将使得房产价格有可能超过其基本值, 出现泡沫 分 关键词 土地供给, 公共设施, 异质性信念, 泡沫 一引 言 20 世纪90 年代中期, 中国开始实施分税制, 中央为了激励地方, 把 GDP 作为主要的考核指标Qian and Weingast ( 1997) Qian and Roland ( 1998) 发展了T iebout ( 1956) 的分权理论, 认为财政分权可以强化地方政 府预算, 促使政府为本地区企业提供有助于生产的基础设施支持地方财政 的增加将会提高地方政府创造GDP 的能力, 因此地方政府希望获取更多的财 政收入来提高GDP90 年代末, 在低利率和消费不足的背景下, 中央放宽了 居民房贷政策, 促 了房地产市场的繁荣, 导致地方通过房地产业来获取更 多的财政收入, 进而创造GDP 在中国, 由于二级土地市场发展程度较低, 因此地方政府实质上是土地 的垄断供给者城区拆迁改造可以提高城市的整体环境和竞争力, 这毋庸置 疑拆迁也会使社区内部更紧密, 即某社区居住群体的社会地位越接近, 政 府便越有能力通过公共设施建设影响这 个地区的房地产价值: 一方面, 社区 内部越接近, 对差异化的公共品的需求便越低, 政府便仅需提供同质的公共 品, 进而实现规模经济, 由此政府可以依据每 个社区的特点更具针对性地提 * 张涛, 复旦大学经济系, 复旦大学就业与社会保障研究中心, 上海市邯郸路 220 号, 200433; E mail: zhangtao@ fudan. edu. cn; 王学斌, 上海大学国际工商与管理学院经济系复旦大学城市规划与发展研究 中心复旦大学中国经济研究中心, 上海市上大路99 号, 200444, E mail: w angxb@ vip. 163. com; 陈磊, 上 海海事大学经济系, 上海市浦东大道 1550 号, 200135感谢教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目 ( 06JZD0018) 的资助感谢复旦大学宋铮寇宗来, 尤其是匿名审稿人的建设性评论和建议文责自负 112 经 济 学 ( 季 刊) 第7 卷 供公共设施和服务; 另一方面, 拆迁的城区大多接近市中心, 拆迁后希望入 住该地区的居民对房产价值的评估 一般而言要比拆迁前的高, 因此土地拆迁 相当于给某特定地段的住户 一个重新选择的机会, 这将有效地提高居民对房 产的支付意愿 政府对拆迁土地进行拍卖, 房地产企业参与竞拍, 获胜者将获得土地的 使用权建筑房屋, 并供给市场便利的交通优雅的环境等公共设施增加 了住户的福利, 显然将提升该地区的房产价值, 政府有激励进行公共设施建 设以提高居民支付意愿, 进而提高土地拍卖收入所以为了实现财政收入最 大化, 地方政府将有两个决策变量: 土地供给量和公共设施建设支出如果 购房者对政府公共设施建设带来的房产价值增加存在着不同的信念, 例如, 某一类群体比另 一类更自信, 表现在前者对公共设施价值的评价比后者高, 那么对于后者来说, 虽然他评价低, 但是他确