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中外百货商店比较 创新阶段 发展阶段 成熟阶段 衰落阶段 美国 1850－1899（50年） 1900－1929（30年） 1930－1979（40年） 1980年后 法国 1852－1880（28年） 1880－1914（34年） 1914－1950（36年） 1950年后 日本 1904－1922（18） 1923－1937（14） 1938－1973（35） 1974年后 中国 1894－1949（55年） 1950－1995（45年） 1995－2025（30年） 2025年后 中国与西方国家的差别 距美、法50年，距日本30年 距美、法、日60年 距美、日60年，距法30年 距美、日50年，距法75年 同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 十三、商业地产的发展态势（五） 中外超级市场比较 国家 创新阶段 发展阶段 成熟阶段 衰落阶段 美国 1830－1935（5年） 1936－1965（30年） 1966－200（35年） 2001年 法国 1959－1962（3年） 1963－1968（5年） 1969－ 日本 1953－1959（7年） 1960－1989（30年） 1990－ 香港 1960－1971（11年） 1972－1982（10年） 1982－ 中国 1981－2000（20年） 2001－2020（20年） 2020年 中国与西方国家的差别 距美、50年，距法日港30－40年 大体相距30－40年 大体相距30－40年 同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 十三、商业地产的发展态势（五） 日本各类型购物中心比较参考 邻里型 社区型 区域型 超区域型 商圈半径（公里） 1－2 3－5 10－20 30－40 时间距离（分） 3－5 5－8 10－15 20－30 商圈人口（万人） 1－2 5－10 50－100 200以上 停车场容量（辆） 50－100 300－500 2000－5000 5000－10000 商 店 组 成 超级市场 综合超市1家 百货店2家 百货店2－6家 专业商店 专业商店 综合超市2家 综合超市2－3家 综合店 饮食服务 服装店 服装店 药店 其它 饮食服务 饮食服务 洗衣店 杂货店 杂货店 其它 其它 其它 10－20家 20－40家 100－200家 180－250家 十三、商业地产的发展态势（六） 商业低进入壁垒的后果 在中国，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展，大企业盲目扩张和小企业无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争” 进入市场壁垒低 产品差别程度低 企业小型化 大企业盲目扩张 市场过度竞争 市场集中度低 十三、商业地产的发展态势（七） 商业地产研究 总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越发挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。 商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向生产型地产裂变。 商业地产是“三高产品”： 高风险、高回报、高技术含量。 十四、商业地产市场发展条件（一） 商业地产研究 国外参考： 主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件 人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）－－开始发展 人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）－－成熟发展 十四、 ShoppingMall发展条件（二） 商业地产研究 亚洲及国内（含香港、新加坡等）： 主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量 都市型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到2500美元 郊区型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到4000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达15－20％ 十四、 ShoppingMall发展条件（三） 商业地产研究 国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度，消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力。 商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。 十四、 ShoppingMall发展条件（四） 商业地产研究 十五、商业地产开发定位尺度（一） 人