2018年苏州房地产市场楼市年报.ppt

2019.01 苏州2018年房地产市场年报 宏观政策分析 吴江市场情况及市场趋势研判 苏州主城市场情况及市场趋势研判 主城：姑苏区、园区、高新区、吴中区、相城区 太仓市场情况及市场趋势研判 昆山市场情况及市场趋势研判 张家港市场情况及市场趋势研判 1 2 3 4 5 6 常熟市场情况及市场趋势研判 7 宏观政策及市场分析 1 中央：9次 涉及坚持调控目标不动摇、力度不放松等 地方：67次 涉及天津整治市场秩序等 中央：2次 涉及稳地价、稳房价、稳预期等 地方：42次 涉及北京整治租赁市场乱象、四川全省收紧限贷等 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 中央：2次 涉及严控金融风险等 地方：24次 涉及河北、安徽、广东等省上调房贷利率等 中央：6次 涉及两会房住不炒等 地方：30次 涉及抢人大战等 中央：8次 涉及定向降准等 地方：38次 涉及杭州摇号售房等 中央：10次 涉及定向降准、上调个税起征点等 地方：48次 涉及徐州等三四线限售 中央：3次 涉及坚决遏制房价上涨、分类推进棚改货币化安置等 地方：31次 涉及“湘十一条”等 中央：5次 涉及上调个税起征点等 地方：29次 涉及北最严公积金信贷等 中央：4次 涉及免征或减征印花税等 地方：17次 涉及北京、深圳等下调房贷利率上浮比例等 中央：5次 涉及定向降准等 地方：14次 涉及广州布局放松限价等 中央：1次 涉及支持优质房企发债 地方：10次 涉及菏泽取消限售等 中央定调三阶段变化：两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议坚决遏制房价上涨，8月住建部要求把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。12月住建局会议再次重申“三稳”是第一要务。 地方政策两阶段变化：1-9月坚持调控目标不动摇、力度不放松，四限、整治市场秩序、上调房贷利率等；10月至今布局放松限价，下调房贷利率上浮比例、取消限售及区域限购调整等。 PART1 中央及地方层面/稳字当先，地区存在松动迹象 20168/29 201610/3 发布史上最严调控：大幅收紧限购和信贷政策（且适用范围调整为吴江、昆山和太仓） 20175/19 20178/17 201811/19 相城区推房产市场管理意见，外地户口社保缴税满一年，还需600积分 201812/9 部分银行贷款利率上浮比例小幅下调（2017年以来的首次下调） 苏州被住建部确立为租购并举试点城市 张家港实行限售政策，未满两年的商品住房、二手房，不能出售 常熟本地人优先购买140平米以下的住房 响应住建部号召，苏州发布治理房地产市场乱象专项行动的通知 PART1 苏州层面/维持高压态势，局部地区加码，部分政策松动 苏州城市首位度高，市区及环沪的昆、太在政策的严苛上趋同于一线城市，常熟张家港相对宽松；2018年调控政策整体稳定，维持先前高压态势，且持续局部加码，年末房贷利率有轻微下调。 注：不含经济适用房用地 2017年供应779万㎡，成交510万㎡，楼面价13825元/㎡ 2018年供应460万㎡，成交511万㎡，楼面价13519元/㎡ PART2 苏州土地市场 2018年全年供应较去年大幅度减少，成交量基本与去年持平，板块成交出现分化，部分板块出现流拍现象，但热门板块依旧火热，成交楼板价与去年同期略有降低，房企拿地回归理性。 地块编号 位置 面积 用途 出让 容积率 楼板价 成交总价 溢价率 （%） 开发商 （㎡） 年限 （元/㎡） （万元） 苏地2017-WG-45号 姑苏区解放西路以西、酒厂路以南 5672 纯住宅; 70 1.1 20369 11554 22.2 华发 苏地2017-WG-46号 姑苏区西环路西、酒厂路北 18079 纯住宅; 70 1.8 23323 42166 39.9 绿景 苏地2017-WG-47号 姑苏区北园路南、档案馆东 22745 纯住宅; 70 0.6 43167 98185 43.9 中铁建 苏地2017-WG-48号 姑苏区永方路以东、合兴路以南 141864 纯住宅; 70 2.5 20125 285495 21.2 金科 苏地2017-WG-54号 相城区北桥街道中泾路北、石碑泾路西 94284 纯住宅; 70 2.0 9288 87570 11.5 漕湖置地 苏地2017-WG-57号 高新区枫桥街道景山路南、长江路东 111779 纯住宅; 50、70 2.0 21343 238566 42.3 南山 苏地2017-WG-58号 高新区浒墅关镇桑园路西、下塘北街北 76466 纯住宅; 70 1.8 13500 103229 0.0 远洋、禹洲 苏地2017-WG-59号 高新区浒墅关镇通浒路绿化地东南、苏浒路西南 201773 纯住宅; 70 2.0 13649