石家庄中盛·林语花庭营销策略方案.ppt

中盛·林语花庭营销策略方案 推广目录 一 项目概况 地块区位 公交出行：西王公交枢纽站，1、15、24、25、38、57、游5、304等； 医院医疗：66440部队医院、石家庄风湿病医院、白求恩国际和平医院、 河北省残联康复指挥中心； 教育配套：石家庄大谈幼儿园、世纪星幼儿园； 红星小学、大谈小学、八一小学、中山西路小学、 育英小学；石家庄职业技术学院、河北地质职工大学、 人民解放军石家庄陆军指挥学院； 金融配套：建设银行、农业银行行、邮政储蓄、工商银行； 商超配套：北国超市西兴店、便民市场； 餐饮配套：西北农家院、净悦山庄、方壶茶楼、时光美食街等； 休闲娱乐：热海养生假日酒店、超越健身等； 通信配套：中国电信营业厅、中国移动营业厅、联通营业厅。 原文：/fdczl/1/ziliaox205.html 国家对住房贷款利率的调整，影响到投资及改善居住环境的消费群体： 公积金贷款利率上调0.2个百分点 ； 第二套住房贷款首付不得低于50%,利率上浮10%; 三套以上含（三套）住房禁贷； 国家已经在相关城市试用房产税的执行； 目前部分城市已经实施限购令。 小区现有规划规模较小，内部环境不易完善，前期运作时间较长，有效客户认可有一定抗性。 1、本区域客户，认同本项目规划设计及产品蕴含的附加 价值； 2、区域内政府机关的公务员群体，例如省公安厅等单位 （办公地点搬迁至此）； 3、认同本区域的居住环境，并希望在石家庄购房落户的客户； 4、看重本区域的发展远景，项目地段的升值潜力的客户。 与裕西公园相邻，有良好的景观优势，将极大的提升项目的品质。 项目周边无大的工业厂矿，环境质量优良。 临近公交枢纽站，出行便捷通畅。 依靠城市主干道——中山路，交通便利。 项目周边生活配套设施完善，生活气氛浓重，大大提升居住品质。 未来地铁1#开通对本地段所带来的便捷价值。 湿地公园的建成，对项目的利好效应。 广告诉求点 广告阶段划分 媒体组合 推广节点及排期 活动策略 前期楼盘动工到年底前 二期为年后到5月底 三期为8月到项目主体封顶 活动一，利用网络媒体进行看房活动 通过网络广告的炒作，把项目信息发布出去，提高口碑宣传作用，广泛搜集客户资料，初步挖掘、为销售储备客源；届时举行集中的看房活动，五月及十月前各两次。 活动二，市区销售展点 选择市内人流量较大的项目对面超市发放宣传品、引导客户咨询，为项目增加有效客户群。 活动三，联谊活动 在适当的实际举办老客户答谢会。增加项目形象，增强开发商自身口碑效应。 可类比楼盘 项目价格模拟 销售计划 销售节点 销售面积的控制 销售价格的控制 付款方式 一般房地产广告的营销推广费用占用比例为整体销售总额的1.5-2%。 本项目体量较小，做适量的推广投入，故在有效的投放前提下，达到良好推广的效果，结合项目特性，我司建议项目本期产品整体营销推广费用占用额度为总销售额的8‰。 估算如下： 推广费=16000㎡×5200元/ ㎡×8‰≈66.5万元 宣传单页：5万张 合计约：3万 物料准备：户单等 合计约：3万 项目围挡： 合计约：3万 销 售 部：沙盘、形象 合计约：5万 短信广告：100万条 合计约：4万 网络宣传：两家公司 合计约：15.5万 报纸广告： 项目及公司形象宣传 合计约：20万 客户联谊： 合计约：5万 不可预见： 合计约：8万 两居、三居 主力户型 — 园林风格 洋房 建筑风格 苑东街与建国路交汇处东行100米路南 项目地段 网络 信息来源 销售情况解析 ——— 所属商圈 —— 车位信息 — 建筑面积 — 绿 化 率 — 容 积 率 全款优惠400 优惠幅度 2011底 交房时间 2010-10 开盘时间 河北大新 开发公司 4号楼 销售进度 5200 销售价格 闻璟 可类比楼盘 项目价格模拟 0.3 0.3 0.3 0.1 ——— 参考权重W 5300 5600 5200 3600 Px= 实现均价P 122 120 105 61 115 总分f 20 优 15 可 20 可 8 差 20 优 生活配套 5 可 15 可 15 可 5 一般 5 一般 社区成熟度 15 良 15 良 15 良 10 一般 10 一般 发展商品牌 22 均衡 20 均衡 25 优 20 较好 20 较好 户型 30 优 30 优