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卧龙湾三期整体营销方案 卧龙湾三期整体营销方案 2013年1月12 日 前言 前言 就卧龙湾三期项目的营销策划思路作一个初步提案，供公司领 就卧龙湾三期项目的营销策划思路作一个初步提案，供公司领 导一起探讨。 导一起探讨。 经过对项目地块、产品的初步了解和宿迁房地产市场的考察，对 经过对项目地块、产品的初步了解和宿迁房地产市场的考察，对 本案策划操作的目标有以下几点： 本案策划操作的目标有以下几点： 通过对项目准确定位、价值的挖掘、整合，系统新颖的包装策划 通过对项目准确定位、价值的挖掘、整合，系统新颖的包装策划 ，提升项目的形象和档次，提升客户价值认同，树立项目的美誉度 ，提升项目的形象和档次，提升客户价值认同，树立项目的美誉度 和口碑。 和口碑。 通过对市场的把握和系统专业的销售操作建议、把控，让本案在 通过对市场的把握和系统专业的销售操作建议、把控，让本案在 确保销售速度的同时，使销售价格得到最大的提升和实现。 确保销售速度的同时，使销售价格得到最大的提升和实现。 以本案包装、推广、开发、销售为契机，对三期项目进行系统的 以本案包装、推广、开发、销售为契机，对三期项目进行系统的 梳理、整合、提升、传播，树立形象、为三期成功销售奠定基础。 梳理、整合、提升、传播，树立形象、为三期成功销售奠定基础。 第一部分：宿迁市房地产市场初步分析 第一部分：宿迁市房地产市场初步分析 1、宿迁城市概况： 1、宿迁城市概况： 宿迁市位于江苏北部，是江苏、山东、安徽交汇之处，属于陇海 宿迁市位于江苏北部，是江苏、山东、安徽交汇之处，属于陇海 经济带、沿海经济带、沿江经济带的辐射区，下辖沭阳、泗阳、泗洪 经济带、沿海经济带、沿江经济带的辐射区，下辖沭阳、泗阳、泗洪 三县和宿城区、宿豫区。全市总面积8555平方公里，总人口约550万 三县和宿城区、宿豫区。全市总面积8555平方公里，总人口约550万 ，面积和人口在江苏13个省辖市分列第4位和第7位。 ，面积和人口在江苏13个省辖市分列第4位和第7位。 整个城市通过大运河、古黄河、环城路将城区划分为六大片区 整个城市通过大运河、古黄河、环城路将城区划分为六大片区 各区功能定位如下： 各区功能定位如下： 老城区——全市传统商贸中心，教育、科研中心。 老城区——全市传统商贸中心，教育、科研中心。 市府新区——全市行政、文化中心，现代生产服务中心。 市府新区——全市行政、文化中心，现代生产服务中心。 宿豫新区——居住、工业兼容的综合性片区。 宿豫新区——居住、工业兼容的综合性片区。 宿城新区——综合性生活片区。 宿城新区——综合性生活片区。 市经济开发区——全市主要的工业生产基地 市经济开发区——全市主要的工业生产基地 骆马湖现代生态农业示范区——生态旅游、教育科研和现代农业研发基 骆马湖现代生态农业示范区——生态旅游、教育科研和现代农业研发基 地。 地。 宿迁的经济： 宿迁的经济： 宿迁虽处交通要道和多个经济带辐射区，但整体经济水平却比 宿迁虽处交通要道和多个经济带辐射区，但整体经济水平却比 较落后，在江苏省排名垫底，属于经济欠发达地区。虽然1996年7月宿 较落后，在江苏省排名垫底，属于经济欠发达地区。虽然1996年7月宿 迁市撤县建市后，总体经济以每年15%的速度增长。宿迁2010年，全市 迁市撤县建市后，总体经济以每年15%的速度增长。宿迁2010年，全市 实现地区生产总值约1015亿元、固定资产投资1010亿元。财政总收入 实现地区生产总值约1015亿元、固定资产投资1010亿元。财政总收入 继2009年突破百亿元大关之后，2010年达到205.8亿元，增长58%。但 继2009年突破百亿元大关之后，2010年达到205.8亿元，增长58%。但 由于经济基础薄弱，经济总量仍较小，在苏北五大城市中仍处于末位 由于经济基础薄弱，经济总量仍较小，在苏北五大城市中仍处于末位 。 。 2011年宿迁市城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入，增幅 2011年宿迁市城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入，增幅 预计分别达到17%、19.2%。2011年，规模以上工业增加值、进出口总 预计分别达到17%、19.2%。2011年，规模以上工业增加值、进出口总 额、城镇居民人均支配收入、农民人均纯