中国豪宅进化史20171026.ppt

2 0 1 7 1 稀缺的先天资源 高高在上的价格 发展阶段 顶级硬件标准 占据城市核心的地段或者优良的自然资源 高单价、大面积，整体价值完全脱离竞争层级，形成价格壁垒 成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的突破，及软硬件的结合 从设计理念到用材，从硬件到软性服务，全方位打造产品附加价值 顶级豪宅价值KPI 顶级客户需求 顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性 国内顶级豪宅硬件的8大“顶”级标准 硬件标准 设计：大师之作——定制性、艺术性、地标性 材质：国际品牌——货真价实、奢华、王室御用 空间：突破传统——尺度放大1.2倍以上、人性化 功能：功能多元——室外功能室内化、享受性 物业管理：5星级服务——金钥匙 人文：时间元素——古树、山石、历史 科技：高科技元素——时尚、精密、安全 目前国内顶级豪宅在硬件的配套档次上已经趋向完善，但在软件的标准上，仅初步做到 “圈层生活”，而在私享、影响力、艺术性上缺乏深层次的挖掘。 8大“顶”级标准 顶级消费趋向与顶级豪宅发展趋吻合，注重私享、影响力、艺术性 顶级客户的需求 顶级豪宅客户的需求特征 对圈层乃至社会的影响力 对资源的私享 对奢侈娱乐方式的热衷 加入社会顶层顶级的权贵圈 对社会的影响：基金、捐赠 对资源的绝对私享，而不仅是和别人一起观赏 游艇、私人飞机、马会、高尔夫、顶级spa等 对奢侈品的爱好 艺术品、珠宝、其它奢侈享受品 顶级豪宅客户构成： 上海华府天地： 5-15亿身价的全球顶级富豪 波托菲诺：市级及其以上的政界要人就有18位、文体明星36位、商界名流190位之多。 香蜜湖1号：深圳及周边城市的企业主、高级公务员和金领 香港凯旋门：约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人，其它为海外客户。 来源的多样性 身份的顶级性 产品的发展经历了三个阶段 发展阶段 第一阶段 大 第二阶段 外豪 第三阶段 第四阶段 产品核心特征 “大”； “低密度” 资源依附 金砖堆砌； 符号营造； 空间改变，空中别墅 “体验点”打造 立足于“产品氛围”、“服务”； 注重私密性； 注重享受性； 注重专属化； 产品价值诉求点 大 面子 身份、体验、品质 卓越、专属、创新、艺术 顶级形象特征 “别墅”物业类型为顶级形象； 镶金带银，强调富贵符号； 强调生活方式 低调的奢华 收藏品 立足于产品硬件 立足于产品软件 立足于产品软硬相结合 营销特征 张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有 宣扬某种高尚的生活带来的身份 低调奢华，强调圈内影响 市场价格 市场比较法定价 价格与普通住宅价格比约为1.3：1 前期市场比较法定价，后期稀缺性自我定价； 价格比1.3：1跳至2-4：1 稀缺性自我定价； 价格比2-4：1 代表项目 银湖别墅 星海国宝 中信红树湾/波托菲诺 万科十七英里/贝沙湾/凯旋门 初级阶段 高级阶段 成熟阶段 2 深圳华侨城--对中国传统文化资源与世界各国文化精粹的深度挖掘与利用，以人造旅游+地产为价值支撑 深圳华侨城，位于深圳华侨城杜鹃山，是华侨城集团继锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗后兴建的国内最新一代大型主题公园，占地面积32万平方米。 深圳华侨城充分运用现代休闲理念和高新娱乐科技手段，满足人们参与、体验的时尚旅游需求； 深圳华侨城20年区域开发积累的的高端配套体系，经过资源整合后，极大的提升了波托菲诺的区域价值和居住价值 主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷 文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心 休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、 体育活动中心等 华侨城第一幼儿园 南山实验学校 华侨城小学 华侨城中学 暨南大学中旅学院 华侨城医院 欢乐谷国际青年旅馆；海景酒店：4星级 深圳湾大酒店： 4星级；威尼斯皇冠假日酒店：5星级 中国银行、工商银行、招商银行 城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站 配套分类 文化娱乐 教育 医疗 酒店 银行 交通 配套设施 以城市的配套体系来经营，功能齐全多样； 配套设施同时面向社区和城市，满足需求； 教育和医疗设施对住宅的影响度大； 文化娱乐设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次。 区域价值 住宅价值 泰禾佛山院子--坐落佛山新城核心地段，坐享众多市政配套，以“新中式院落别墅”为标准打造中国豪宅 占地面积：120000平方米 建筑面积：480000平方米 容积率：3.99  绿化率：30% 停车位：车位数4022个。 楼栋总数：24栋 总户数：3880户 楼层状况：项目由76栋别墅，24栋高层洋房组成，1栋高商业公寓和1栋商业广场。 番禺星河湾--打破”地段，地段，还是地段“的房产定律 占地面积：800000平方米 建筑面积：1205351平方米 总 户 数：7250户 容 积 率：1.50 绿 化 率