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保利垄上营销方案 保利垄上营销方案 前言：两种解读 前言：两种解读 成熟是什么？ 果子成熟了，社区成熟了，是果熟蒂落的成熟。 成熟是沿承，继承前事、虽难而不改先王之道，是为矢志不渝。 事情做好了，项目升级了，是臻于完美的成熟。 成熟是完善，步步拔升，虽异而另辟高绝蹊径，是为孤诣求道。 垄上三期，沿承无错，完善亦无错，求稳求进而已。 故本次提案，有两条思路，谨供选择。 思路一 思路一 前期宣传推广依托保利品牌 前期宣传推广依托保利品牌 建立 “别墅生活艺术＂形象 建立 “别墅生活艺术＂形象 充分借助了保利品牌价值，确定了“责任、文化、 艺术＂三个标准；充分借用了保利剧院和保利 博物馆的在北京目标客群中的固有感受； 树立了垄上别墅独一无二独特文化艺术内涵 湾流汇 -12800元/㎡ 珠江·壹千栋-13500元/㎡ 10350元/ ㎡ 中海瓦尔登湖别墅-13000元/㎡ 水印长滩 -15000元/㎡ 大河之翼 -10000元/㎡ 2007.04.24 - 至今 均价：10350元/平方米 2006.03.24 - 均价：8500元/平方米 保利垄上别墅 2007.04.24 2005.07.19 - 均价：7000元/平方米 2006.03.24 但是， 但是， 也形成了性价比强中低端别墅的市场形象。 也形成了性价比强中低端别墅的市场形象。 但是， 但是， 后期广告推广缺乏针对客群心理的尖锐产品和价值诉求 后期广告推广缺乏针对客群心理的尖锐产品和价值诉求 陷入了唯美 空灵的怪圈， 陷入了唯美 空灵的怪圈， 别墅生活艺术形象缺乏广告落地和与产品价值的结合！ 别墅生活艺术形象缺乏广告落地和与产品价值的结合！ 反观09垄上三期产品 反观09垄上三期产品 ■地 段： 北京，亚奥核心。 ■建筑面积： 104737平米 ■产品类型： 126套独栋+105叠拼（联排） ■户型面积： 430－670平米 ■建筑风格： 北美风格 ■开 发 商： 保利地产 别墅无“国界＂，600-1000万升级总价。 决定我们要直接面对中央别墅区、八达岭别墅区和本区域的强 劲竞争，还要面对西山别墅区、怀柔别墅区的有力竞争以及更 广范围内泛CBD东别墅区、亦庄别墅区以及新兴城南别墅区对 客群的有力分流。 三大解决之道 坚持保利地产品牌价值 坚持保利地产品牌价值 传承垄上别墅销冠美誉 传承垄上别墅销冠美誉 升级别墅生活艺术形象 升级别墅生活艺术形象 我们的最大竞争对手珠江壹千栋， 就是我们最好的产品价值参照体系。 以对手为鉴，我们要完成垄上三期09 价值传达更为精准，形象价值全面升级。 相对 “珠江壹千栋＂ 我们的优势和劣势互有伯仲—— 更高端的环境…… 更高端的环境…… 更快捷的交通…… 更快捷的交通…… 更强大的品牌…… 更强大的品牌…… 做为项目产品单个价值点表现，足够。 做为项目产品单个价值点表现，足够。 足够。 但如果做为最大化核心价值支持整体形象升级，不足！ 但如果做为最大化核心价值支持整体形象升级，不足！ 不足！ 为产品赋予一种情感的符号