2011年10月河北张家口房地产市场调研报告.ppt

* * * * * 售价分析 序列 项目 开盘价 最高价 销售均价 开盘时间 1 容辰庄园 2800 6200 5900 2006 2 佳境天城 3500 4200 4000 2009 3 林里嘉苑 3300 4000 3750 2009 4 龙山水郡 3900 4500 4300 2009 5 鹏跃龙城 4000 4700 4500 2010 6 山语华庭 4000 4500 4300 2010 7 上东红郡 3800 4400 4300 2009 8 张恒新城 3700 4300 4100 2009 9 中胜云城 3500 4000 3800 2009 售价分析 序列 项目 开盘价 最高价 销售均价 开盘时间 1 弘鼎庄园 3300 4200 4000 2009 2 金华丽都 3800 4600 4300 2009 3 金华怡园 3800 4400 4300 2009 4 美居.丽景园 3400 4200 4050 2008 5 天秀花园 3300 4200 4000 2008 6 西泽园 3700 4600 4000 2009 7 远大盛和苑 3800 4800 4300 2008 售价分析 序列 项目 开盘价 最高价 销售均价 开盘时间 1 奥林星城 3000 4200 4000 2007 2 丰泰亲河苑 3200 4600 4300 2007 3 枫墅小镇 3900 4500 4300 2010 4 凤凰国际城 3500 4100 3900 2010 5 金鹰花园 2800 4600 4400 2007 6 京润现代城 4000 4500 4000 2010 7 龙兴第一城 3000 4200 4000 2008 8 名仕乐居 3500 4600 4200 2008 9 钻石花园 2200 4400 4200 2008 售价分析 序列 项目 开盘价 最高价 销售均价 开盘时间 1 SOHO国际广场 未定 未定 未定 未定 2 金鼎天街 未定 未定 未定 未定 3 尚峰国际 4200 5000 4500 2010 4 维多利亚广场 未定 未定 未定 未定 5 财富中心 3300 4500 4200 2009 6 新东亚时代广场 3400 4600 4500 2009 7 容辰庄园写字楼 5500 5500 5500 2010 售价分析结 从以上数据来看张家口楼盘大多选择开盘前认筹期价格稍低，以便资金回笼。 销售达到40%后调控销售价格提升，令前期业主不断感到升值，带动业主口碑传播。在有预售许可证的情况下上调5%左右开始销售，完成30%的销售。 在楼盘封顶后加价15%销售，完成15%的销售 尾盘追逐利益在大化，加价幅度在20%-40%之间。 销售均价 销售阶段 销售比例 N 开盘 40% NX（1+5%） 预售许可 30% NX（1+15%） 封顶 15% NX（1+30%） 交房 15% 7、目标客户群分析 目标客户群分析 张家口房地产的目标客户群主要来自： (1)刚性需求 　 步入婚龄的本市户口青年人、外来定居人口以及在本市居住一段时间的流动性人口对住房的需要构成刚性需求的主要来源。 (2)改善型需求 　　 改善型需求主要从两个方面考虑，一是家庭人口多，人均居住面积小，需要增加面积；二是由于房屋老化、结构不合理、配套设施不全等居住条件欠佳，需要淘汰旧房换新房。 (3)被动拆迁需求 　 被动拆迁所产生的需求，虽考虑到这里面部分需求会原地、原项目消化，但也有相当部分和因公建设施、市政建设的拆迁后而产生的安置问题需要市场来消化。 目标客户群分析 张家口房地产的目标客户群主要来自： (4)投资需求 　 由于张家口区域投资渠道单一，在经历股市震荡后，固定资产投资为最佳投资渠道。张家口本地居民将大量闲散资金投入到房地产市场中，随着房地产市场的丰富，写字楼及商业成为最好的投资产品。 8、物业管理单位及物业费分析 物业管理单位及物业费分析 张家口大部分楼盘物业公司均为开发商自己持有，导致物业服务较差。随着大型开发商的进入，如戴德梁行，世邦魏理仕的国际物业公司进驻张家口。 5A级写字楼，百万平米的生活商业社区的建设将给张家口物业行业带来新一次的洗牌过程，开发商自持物业将不得不做出新的改变。 9、购买习惯分析 购买习惯分析 张家口购房客户地缘情结占很大因素，多数购房者不愿离开长期居住的生活区域，其次对房子要求必须南北通透，一般不选择中间户型，所以张家口市场先主流住宅产品为一梯两户。同时物业费高低也是张家口购房者考虑的一大因素，周边配套由其是距菜市场的远近也是购房客户选择房屋的必要因素。 五、政策法规 政策法规 张家口四证办理流程 政策法规 张家口四证办理流程 政策法规 张家口四证办理流程