房地产开发企业资金流控制.docxVIP

房地产开发企业的资金流控制 企业的资金流控制和收益息息相关，管好资金流，可有效地提高企业收益。企业的目标：股东财富最大化，比较综合的指标是净资产收益率，从净资产收益率可以分析到企业在经营中存在的问题等，如万科在2009年9月30日的杜邦财务分析体系： 2009-09-30??杜邦分析 ? 净资产收益率 8.46% ? ? ? ? ? ? ? 总资产收益率 2.3781% X 权益乘数 1/(1-0.67) =资产总额/股东权益=1/（1-资产负债率）=1/（1-负债总额/资产总额）x100％ ? ? ? ? ? ? 主营业务利润率 10.0109% X 总资产周转率 0.2375% =主营业务收入/平均资产总额=主营业务收入/(期末资产总额+期初资产总额)/2期末:129,502,509,182期初:119,287,709,407 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 净利润 2,957,592,239 / 主营业务收入 29,543,838,457 ? 主营业务收入 29,543,838,457 / 资产总额 129,502,509,182 ? ? ? ? ? ? ? ? 主营业务收入 29,543,838,457 - 全部成本 25,075,187,125 + 其他利润 -163,961,887 - 所得税 1,347,097,207 ? 流动资产 123,792,767,960 + 长期资产 5,480,143,643 ? ? ? ? 主营业务成本 22,828,988,101 营业费用 934,484,166 管理费用 887,374,562 财务费用 424,340,297 ? ? ? 货币资金 27,614,616,095 短期投资 0 应收账款 501,523,208 存货 86,752,229,378 其他流动资产 8,924,399,278 1、从上图可以看出，净资产收益率由权益乘数和总资产收益率组成。权益乘数反映的是企业的资本结构，权益乘数越高，企业的财务风险越大，收益也越高。但银行贷款受到各项政策的限制，自有资金比率应达到投资总额的40%，如果负债比率高，会加大企业还款的压力，引起资金流的紧张。 2、主营业务利率：由总资产周转率和净利润率组成。对于总资产周转率，在房地产开发企业中，比重最大的是存货，如何提高存货周转率，加快存货周转，减少资金占用，可有效提高净资产收益率，在企业开发过程中，几种不同的付款方案，对项目的收益的影响是不同的： 项目由多层组成，总建筑面积10万平方米，建筑层高6层，2008年4月开工，2008年7月主体封顶。成本及收益情况如下表（未计贷款利息支出）： 序号 项目 说明 标准（元） 一 平均售价 5,000 二 1 土地 占地面积67000平， 1,000 　 　 　 容积率1.5 　 　 　 土地成本10000万元（含契税、配套费） 　 2 建安成本 1400元/平方米（含地下室（200元/平方米） 1,400 　 3 基础设施 含供水、电、气、供暖挂网 400 　 4 配套设施 业主会所、幼儿园 300 三 　 营业成本小计 　 3,100 　 5 营业税金及附加 　 300 　 6 营销费用 按营业成本的2.5%估算 78 　 7 管理费用 按营业成本的2%估算 62 　 8 不可预见费用 按营业成本的2%估算 62 四 　 利润总额 　 1,399 五 　 所得税 　 350 六 　 净利润 　 1,049 七 　 净利润率 　 21% 方案一：工程由建安企业进行垫款，在四层以下只支付农民工工资款，四层以上支付形象进度的70%，竣工验收付至总造价的95%，2008年4-7月资金情况如下： 四层以下，工程约完成总进度的50%，农民工工资占总形象进度的25%，4-6月工程需要量计算如下： 1,400×50%×25%×10=1750万元，平均每月600万元； 至七月工程封顶，工程完成总进度的70%，七月需资金： 1200÷6×70%×10=1400万元。 按银行贷款要求，自有资金比例不低于40%，公司应有自有资金=（5000-1399）×100,000×40%÷10,000=14,404万元，支付完土地款后余额为4000万，待7月封顶可用预售款支付工程款。此时不需贷款，收益不变。 方案二：