海银财富2016-Q3房地产报告：行至周期拐点,拥抱新机遇.pdfVIP

行至周期拐点，拥抱新的机遇 2016 三季度房地产报告 短期来看，本轮房地产“小周期”回升呈现冷热不均的特点，政策面“因城施策”，维稳房地 产，主基调仍是去库存，投资和销售增速下半年可能继续放缓。长期来看，主力购房人群见顶， 但收入增加及人口老龄化也催生出新的细分领域投资机会。城镇化还有较大提升空间，房企可 以转变开发模式，拥抱新的机遇。 ——海银投资研究中心 陈达 海银财富管理有限公司 正文目录 一、市场回顾：行至“小周期”下拐点 2 1.1 成交量下滑，价格涨势放缓 2 1.2 开发投资增速下行，拿地仍较积极 4 1.3 资金增速回落，银行仍偏谨慎 5 二、周期特点：因城施策，去库存初见成效 6 2.1 冷热不均，因城施策 6 2.2 去库存初见成效，打好去库存持久战 7 三、趋势研究：短期看政策，长期看人口 8 3.1 短期：政策面控风险，以去库存为导向 8 3.1.1 政策选择：维稳房地产 8 3.1.2 货币层面:开发贷较弱，房贷利率创新低 9 3.1.3 狭义库存：办公楼+商业营业房去化压力大 10 3.2 长期：人口红利减弱，城镇化尚存机会 10 3.2.1 人口结构：助力购房人群见顶，老龄化加深 10 3.2.2 城镇化：关注户籍人口城镇化 11 总结：行至周期拐点，拥抱新的机遇 12 图表目录 图 1：商品房销售增速放缓 2 图 2：6 月当月商品房销售创历史新高 2 图 3：30 大中城市商品房成交套数连续4 月下滑 3 图4：30 大中城市一、二、三线城市销量回落 3 图5：7 月百城住宅价格同环比涨幅扩大 3 图6：百城：一、二、三线城市环比涨幅 3 图7：百城：一、二、三线城市同比涨幅 3 图8：7 月住宅价格环比下跌城市增多 3 图9：房地产投资和新开工增速回落 4 图10：住宅投资占比下滑 4 图11：施工增速回落，拿地跌幅缩窄 4 图12：40 大中城市：6 月成交土地溢价率触及新高 4 图13：40 大中城市：一、二、三线城市成交面积（月） 5 图14：40 大中城市：一、二、三线城市溢价率（月） 5 图15：资金来源增速放缓，国内贷款近零增长 5 图16：其他资金增长快速，自筹资金增长缓慢 5 图17：百城：2015 年房价涨幅Top10 7 图18：百城：2016 年1-7 月房价涨幅Top10 7 图19：商品房待售库存连续4 月减少 7 图20：住宅待售面积减少，商办面积增多 7 图21：广义库存去化周期：整体住宅 8 图22：广义库存去化周期：办公楼+商业营业用房 8 谨请参阅尾页法律声明 海银财富管理有限公司 图23：金融机构个人购房贷款占比大幅提升 9 图24：金融机构地产和房产开发贷增速下滑 9 图25：住房贷款基准利率降至历史新低 9 图26：M2 与房价走势存在明显同步性 9 图27：狭义库存去化周期：整体住宅 10 图28：狭义库存去化周期：办公楼+商业营业用房 10 图29：购房主力人群在2015 年见顶 11 图30：老龄人口持续上升，至2058 年见顶 11 图31：年度城镇居民占比（城镇化率） 11 图32：年度非农人口占比（户籍人口城镇化率） 11 一、市场回顾：行至“小周期”下拐点 1.1 成交量下滑，价格涨势放缓 1-6 月全国商品房成交面积为6.4 万亿平方米，同比增长27.9%，较1-4 月高点36.5%连续两个月回落，其 中住宅成交面积同比放缓至 28.6%，办公楼成交面积同比放缓至 40.5%，商业营用房成交面积同比放缓至 13.4%。当月来看，今年以来月度成交面积均高于去年同期，6 月成交1.6 亿平方米，创历史同