深圳市非住宅物业市场分析.pdf

2003～2004 年深圳非住宅物业市场分析 戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司 【摘要】深圳 2003 年所表现的一系列经济及政策因素，非典爆发、CEPA 的 签署及实施、会展经济、民营经济的活跃等都对深圳办公楼市场的总体走向带来 一定的影响。通过对 2003 年深圳办公楼市场的供给、需求及深、京、沪、穗四 大城市甲级办公楼的市场状况等方面分析，2003年深圳办公楼市场呈现出以下特 征：1.供应量放大，主要集中在中心区；2.需求依然旺盛，但增长速度放缓；3. 销售热点在福田，租赁热点在罗湖以及南山高新科技园区；4.区域功能分工逐渐 显露。预计 2004 年办公楼供应量短期内保持较高水平，长期将大大放缓，高新 技术业、物流业、金融业企业在深圳办公楼客户中继续占据主导地位，办公楼的 整体素质也将继续提升。 2003 年商业用房市场供给呈现较快增长，但销售面积自 1999 年以来首次出 现负增长，销售价格基本保持平稳。人民南—国贸商圈、东门商圈、华强北商圈、 福田中心区商圈、南油—南新商圈、华侨城商业区及宝安、龙岗两区都出现新的 市场热点。预测 2004 年深圳商业用房将呈现出以下发展前景：1.短期内供给量 继续维持在较高水平，南山、龙岗是主要供给区域；2.销售市场供需缺口显著， 龙岗区出现较大面积的空置；3.商铺产权购买转向租赁或长期租赁；4.地铁线路 开通将为沿线商用物业带来新鲜血液。 近年，在全国良好的经济发展态势下，深圳各项经济指标快速发展，并于 2003 年制定了建设为现代化中心城市和国际化城市的新定位，深圳站在了新的起跑线 上。作为与城市建设及城市经济状况相辅相成的非住宅物业，除了具有为各种经 济活动提供场所的功能以外，同时还具有反映城市经济建设水平的作用，其产生 的效益会反作用于城市经济建设的发展。本专题在《2002～2003 年深圳房地产发 展报告》的基础上，将主要分析 2003 年非住宅物业市场（指办公楼和商业用房 192 市场）的动态，以及对 2004 年市场发展的趋势进行展望。 一、办公楼市场 回顾深圳 2003 年所表现的一系列经济及政策因素，对办公楼市场的总体走 向都带来或多或少的影响，以下将从办公楼市场的供给、需求等方面对深圳办公 楼市场 2003 年的发展作一分析。其中通过分析深圳高档（甲级）办公楼市场状 况，以及对比分析深、京、沪、穗四大城市甲级办公楼的市场状况，对定位为现 代化中心城市和国际化城市背景下的深圳办公楼市场的特征分析及走向进行总 结。 （一） 2003 年深圳办公楼市场总体状况分析 1.2003 年深圳办公楼市场供需状况分析 （1）供应状况 2003 年深圳对国有土地使用权出让的规模进行调控，整体出让计划控制在 11.5 平方千米左右，较 2002 年同比减少 48%。在此背景下，深圳 2003 年前三季 度办公楼用地仅出让 7.79 万平方米，同比大幅下降，并且其中主要为非商品办公 楼用地。 从深圳历年办公楼开发投资额情况看出，2002 年深圳的办公楼投资出现继 2000 年以来较大幅度的上涨，办公楼市场逐渐走向复苏，2003 年开发商对办公 楼投资保持一定的热度，其增长幅度相比 2002 年有所回落，市场发展显得更为 理性。同时，结合办公楼历年新开工面积及竣工面积的增长率速度，可看出近年 来深圳办公楼的新开工面积增长率的波谷波峰出现有明显的规律，表明其开发增 长速度保持着一定的节奏，2002 年的绝对量的增长则表现较为突出。由于 2002 年新开工面积的激增，使得 2003 年办公楼竣工面积出现较高的水平，对后市消 化有一定的压力。 2004 年上半年办公楼竣工面积为 4.53 万平方米，比上年同期减少 73.24%， 回落幅度较大。 193