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第三章：物业服务合同签订 第三章：物业服务合同签订 与管理规约制定 与管理规约制定 洛克菲勒的故事 洛克菲勒的故事  有一天，一个朋友对洛克菲勒说，他有一笔五 万美无的债款讨不回来，而且因为他和借款者交 情不错，当时没有签署正式的借据，现在想控告 他欠款也没有证据了。他问洛克菲勒有何良策讨 回这笔借款。  “很简单，你写一封信，催他还十万借款。”  “可是，他实际上只欠我五万呀！”那位朋友 说。  “当他回信辩解时，你就有证据了。”洛克菲勒 安静地回答。  签订与履行物业管理合同，是物业管理 优质服务的核心内容，也是保障物业管理 活动顺利开展和物业管理优质服务的基 石。 一、有关合同的基本知识 一、有关合同的基本知识 合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。 （一）、合同的要约  简单的说，要约就是订立合同的意思表示，承 诺就是对要约的接受。  如果受要约人认为要约中有些内容不能接受， 并提出修改建议，称为反要约。  合同的成立以最后的要约与承诺生效为准。 一、有关合同的基本知识 一、有关合同的基本知识  合同要约的构成要件  （1）要约必须是特定人的意思表示，必须具 有订立合同的意图。  （2 ）要约必须包括合同的主要内容，并且内 容必须具体确定。  （3 ）要约必须传达到受要约人才能生效。 一、有关合同的基本知识 一、有关合同的基本知识  （二）合同要约与邀请要约  邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约， 邀请要约人无需承担法律责任。  1、拍卖 拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某  物都属于邀请要约。  2、广告 原则上，一般的广告不是要约。  广告只是邀请要约。但对于某些已经做出  许诺的广告，并且广告的内容符合要约规  定，则可能成为要约。如悬赏广告是要约。  3、标价 标价是邀请要约，不是要约。  4 、招标 招标是邀请要约，投标则是要约，  招标人接受投标确定中标是承诺。 一、有关合同的基本知识 一、有关合同的基本知识 （三）、合同的承诺 1、合同承诺的构成要件  承诺必须具备如下要件：  （1）承诺必须由受要约人或其代理人作 出。  （2 ）承诺必须在要约的有效时间内作出。  （3 ）承诺必须与要约的内容一致。  （4 ）承诺必须传达给要约人。 一、有关合同的基本知识 一、有关合同的基本知识  （四）、合同的要件  合同要件即有效合同应当具备的必要条件包 括：  （1）当事人的缔约能力  （2 ）当事人的真实意思表示  （3 ）合同的内容合法  （4 ）合同的形式合法 一、有关合同的基本知识 一、有关合同的基本知识  （五）、合同的一种分型形式：  口头合同、书面合同、事实合同  （六）、合同签订应遵循的基本原则  合同签订应遵循的基本原则：  （1）主体平等  （2 ）合同自由  （3 ）权利义务公平对等  （4 ）诚实信用  （5 ）守法和维护社会公益 二、如何签定前期物业服务合同 二、如何签定前期物业服务合同  黄先生与黄太太利用多年积蓄在市内购买了一套全新  黄先生与黄太太利用多年积蓄在市内购买了一套全新 160平方米四室二厅的套房，在签订购房合同时，眼明心 160平方米四室二厅的套房，在签订购房合同时，眼明心 细的黄先生发现合同附件五中有这样的内容：“卖方已将 细的黄先生发现合同附件五中有这样的内容：“卖方已将 《临时业主公约》、 《前期物业服