2005年烟台鲁花滨海华亭物业发展策略报告.pdf

鲁花·滨海华亭 物业发展策略报告提案 2005-4-16 本次演示提要： · 本项目市场研究 · 本项目定位分析 · 本项目策划主题及案名 · 本项目产品建议 · 本项目全案初步思路 主讲人：恒基东方 向前静、张帆 预计演示时间：120分钟 第一部分 商业部分研究及策略报告 第一章 烟台市商业部分的市场调查与研究 一、 烟台市商业区格局分布概况 （见烟台四区商业分布图） 烟台市商业区域分布在四区，集中在中心城区，亦即是芝罘 区，芝罘区的商业中心区域经历近年来的发展，重点发展方 向逐步由东向西转移并扩张。 四区说明表格 二、烟台各区现有商业价值地段划分 1、烟台中心商业区商业物业租售价格指数 2 、各区现有商业价值地段划分 地段价值划分表 三、烟台市商业现状评价 ： 总体来看： ■ 烟台的市场被国内外众多商家看好 烟台的人均GDP、人均可支配收入、人均社会消费品零售总额在全国城市中位居中上游地位。 2003 年，烟台人均国内生产总值 20222 元。全年城镇居民人均可支配收入达 9785 元，全 年人均消费性支出为 7479 元。高于许多中西部、东北省会级城市，而且逐年在持续递增。 市场购买力强劲，百盛、国美、苏宁、家世界、铜锣湾纷纷抢滩；甚至家乐福、沃尔玛也多 次洽谈考察烟台。 ■ 市场竞争激烈 华联、白马购物城、良友经营情况不佳，勉强支撑；阳光国际招商销售很差、长江国际商业中 心招商不行； ■ 商圈格局初步形成 芝罘区以南大街为商业主轴线，带动两个商业副中心区，现时基本形成一线两点的商业中心 区。以南大街马路两旁街铺为通道轴线、形成海港路商业副中心和“三站”商业副中心的两个 商业节点。 芝罘区·海港路商圈格局 在海港路的商业副中心区内，现时集中了烟台市最知名并且经营情况最好的商业物业，包 括振华商厦、新步步高购物中心等。还有正待兴起的银都商业广场。 芝罘区·南大街商圈格局 阳光国际购物广场、南大街购物城、南大街名品服装商城等为主线，辐射周边商业物业。 芝罘区·“三站”商圈格局 “三站”一线的商业副中心区，该区域是烟台市商业区西移的其中一个重要地段，区域商业 环境较为成熟，但形成口碑规模的支柱性商业物业较缺乏，走的是大众化的路线，现时营业的 有大润发和三站批发市场，前者为大众化的大型仓储式超市，后者为大众化的平价购物区，由 于区域内存在长途汽车站，形成区域商业档次提升的障碍，但随着以东方巴黎、永兴中南大厦 、百盛购物中心为代表的一批商业物业建成营业，此区商业氛围将有较大改观。 芝罘区·“幸福中路”商圈格局 2004年幸福商圈格局已基本形成，聚集了大批的外来商家的入住。在这里将形成烟台西部 的又一个中心商业区，其发展潜力非常乐观。九隆广场为首，振华购物广场、铜锣湾百货、家 世界等大商家的进驻提升和繁荣了幸福一带的商业。使这一地段的商业氛围有了质的转变。 福山区主要以福海路形成商业主轴线 开发区主要以长江路形成商业主轴线 莱山区主要以迎春大街为区域商业节点。 商业物业类型丰富 从传统的百货大楼振华、到最新型的体验型一站式购物乐园九隆街、社区商业富豪城、商业街 商铺东方巴黎、银河名都等，一应俱全。 业态齐全 百货：振华、铜锣湾、百盛、华联 专业大卖场：苏宁、国美 批发市场：三站 专业市场：南大街名品服装城、海港装饰材料市场 专营店：肯德基、麦当劳、英派斯、永和豆浆、联发手机 超市：家世界、大润发、振华超市、家家悦 烟台市的整体商业业态经营种类与行业发展已经较为全面和平均，基本与其他大中型城市的商 业发展格局无异，涵盖了从高档到低档，从物质到精神生活的各个层面与领域。 传统商业与新型实力商业称雄 传统型百货公司振华购物中心、振华商厦几乎一支独秀；新的实力商家百盛、铜锣湾抓紧布