世联2011武汉四新A3地块整体定位及物业发展建议.pdf

谨呈：武汉新区建设投资有限公司 四新A3地块整体定位及物业发展建议 2011-09-14 版权声明： 本报告是严格保密的。 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其 它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 分析框架 分析框架  问题在哪？项目的核心问题？  问题在哪？  是什么？我们的核心价值是什么？我们是谁？  是什么？  做什么？做什么物业类型？  做什么？  怎么做？建筑规划？物业规模？物业设计？  怎么做？ 本报告是严格保密的。 贵司核心目标研判：通过项目操作，最终形成企业的优质资产 怎么运营这个项目？怎么操作这个项目？从 怎 拿地开始，有了这块地之后我们怎么操作这个 么 项目，比如自己开发还是合作，还是直接卖 掉？到底是什么方式，提出一个商业运作模式 做 出来，再对不同的模式进行测算。 ？ 企业 资产 目标 沉淀 做 什 么 首先从定位和组合方面回答问题， ？ 作为我们来说，直接拿钱回来 把基本的情况了解清楚，到底业态是 也行，拿资产回来也可以，如果 怎么定位，商业、酒店、办公产品怎 没有外界的干扰，我们更愿意拿 么组合，分别是多少？ 资产，持有资产是个长期的东 西，有稳定的收益，资产增值。 ——李兵董事长 本报告是严格保密的。 【市场约束】区域发展是渐进的，且物业的价格实现和租金实 现也是一个逐步兑现的过程，优质资产组合具有阶段性特征 深圳二手写字楼价格区域走势（元/m²） 深圳二手写字楼租金区域走势（元/m²） 思考：这意味着优质资产组合也具备动态的属性，而非固定不变。。。 本报告是严格保密的。 数据来源：世联华房数据平台 【企业约束】区域发展具有不确定性，最佳资产沉淀和投入时 间有着较强的相关性；企业风险偏好不同，资产组合不同 成本 收益 – 运营成本： – 租金收益： 无论商业经营情况如何， 租金峰值，及较高的出租 为维持日常运转，需要持 率，需等待区域成熟； 续的资