深圳地铁零售商业物业发展对策研究.pdf

052025494何志海 深圳地铁零售商业物业发展对策研究 目录 摘 要……………………………………………………………………………………………………………．1 Abstract…………………………………………………………………………………………………………．．2 1．引言………………………………………………………………………………3 2．深圳地铁及地铁零售商业物业概括介绍及特征分析…………………………一4 2．1深圳地铁一期商业研究分析…………………………………………………4 2．1．1地铁零售商业物业的定义……………………………………………．4 2．1．2深圳地铁一期工程商业功能……………………………………………4 2．1．3深圳地铁一期工程商业功能面积分布………………………………6 2．1．4站厅零星商业物业的分布……………………………………………．．6 2．1．5站厅零星商铺的人流估算……………………………………………8 2．1．6站厅零星商业物业各站不同时段人流总量…………………………．9 2．2主要站厅及沿线地下商业消费特征研究…………………………………．．9 2．2．1主要站厅商业消费特征研究………………………………………。10 2．2．2沿线地下商业街消费特征研究……………………………………。16 2．2．3小结……………………………………………………………………19 2．3深圳地铁零售商业物业开发经营的特征分析……………………………．21 3．深圳地铁零售商业物业发展的外部环境和内部条件分析……………………22 3．1深圳地铁零售商业物业发展的外部环境…………………………………．22 3．1．1深圳地铁零售商业物业发展的宏观环境……………………………22 3．1．2深圳地铁零售商业物业发展的任务环境……………………………27 3．1．3深圳地铁零售商业物业发展的外部环境分析结论…………………33 3．2深圳地铁零售商业物业发展的内部条件…………………………………．34 3．2．1内部条件分析的目的和方法…………………………………………34 3．2．2地铁零售商业内部资源优势判断分析………………………………34 3．2．3地铁零售商业内部条件分析结论……………………………………37 4．深圳地铁零售商业物业发展面临的主要问题及根源分析……………………38 4．1零售商业物业供过于求，空置率上升……………………………………．38 4．2商业空间规划设计难度较大，问题较多…………………………………．43 4．3商业运营管理存在多种风险………………………………………………．43 5．深圳地铁零售商业物业发展的对策……………………………………………45 5．1针对零售商业物业供过于求，空置率七升的对策………………………．45 052025494何志海 深圳地铁零售商l 5．2针对地铁零售商业规划设计难度较大，问题较多的对策………………．48 5．3针对地铁零售商业运营管理存在多种风险的对策………………………．59 主要参考文献………………………………………………………………………．．60 后记………………………………………………………………………………………………………………61 2 052025494何志海 深圳地铁零售商业物业发展对策研究 摘 要 地铁零售商业物业属于零售商业物业市场的一个新的组成部分，其占整个零 售商业市场的比例非常小。随着地铁这一现代交通工具在中国的不断发展，地铁 零售商业物业的开始越来越多地出现在我国的主要城市，北京、上海、广州、南 京、深圳先后产生了地铁零售商业物业这一物业形态。2004年深圳地铁一号线 正式开通后，深圳地铁零售商业物业得到了迅速的发展，地铁零售商业物业先天 具备的资源优势，使得地铁