购物中心演变与发展.pdf

主 讲：王 孝 民 （一）、百货商店：零售业的第一次革命。 19世纪中叶，产业革命在西方国家的爆发，不仅改变了生产方式， 而且也改变了人们的生活方式，商业活动也极大地繁荣起来，零售业由 传统的小型店铺形态过渡到大型商场形态。百货商店是商场形态的典型 代表，它的产生被称为零售业的第一次革命。百货商店首创于法国。 1852年，在法国出现了世界上第一家百货商店，叫“本.马尔赛” （BON,MARCHE）百货商店，之后很快就传到了英国、美国及日本。罗 兰•梅西1858年在纽约开店经营纺织品,1870年成立百货公司。 （二）、超级市场：零售业的第二次革命。 超级市场自20世纪30年代产生以后，便对当时的零售业产生了较大 的影响，起到了划时代的作用。超级市场的组织形式：一是独立店。二 是连锁店，世界各地超市较多采取的是连锁店的形式。 1916年一位叫克拉伦斯•桑德斯在田納西州的孟菲斯市开了一家新式 食品杂货商店“皮格利•威格利”。 1930年在克洛格公司工作的库伦“金•库伦”超市。 （三）、购物中心：零售业的第三次革命 购物中心（shopping Mall）1922年当时一位杰西•尼科尔斯，哈佛大 学毕业生在堪萨乡村俱乐部广场建了一座占地6000英亩的购物中心。是 零售业的大聚集，就其实质而言，并不是一种商店的模式，而是汇集了 众多商店和服务机构的消费场所，一般在一个区域内以大中型超级市场 为中心，配合各种类型的专业商店、食品店、餐馆、饮食店、银行、游 乐场、电影院等。形成一个区域性的商业中心，向人们提供综合性的服 务，购物中心一般位于市郊。它使中心城市的文化迁移到郊区，带来郊 区房地产业及商业服务业的繁荣。因此，购物中心实际上是零售业向郊 区的大聚集与大迁移。 （四）、无店铺销售：零售业的第四次革命。 无店铺销售是一种不经过门店而直接向顾客推销商品或由顾 客自动选购商品的销售方式，起源于19世纪80年代，但直到20世 纪70年代以后，才有比较显著的发展。无店铺销售共分以下三种 基本类型。 未来发展：一个零售商业轰轰烈烈的时代 基于对现实的认知，依据对事物发展规律分析与展望，我们可以预期到： # 新兴业态的竞争将更加激烈，经过一阶段的市场争夺后将会出现优 者存留劣者败退的景象； # 新兴商业模式——购物中心将会迅猛发展； # 传统百货店的生存将更加艰难； # “三超”趋势 ， ”三超”即“超大、超全、超值” ； # 专业性零售商业的特色化与连锁化 # 主题化商圈的建立 一、商业地产：2001年诞生 二、商业地产发展经过三个阶段： 第一个阶段为2000年以前，称之为“商业、地产分离阶段”阶段，这个阶段的 主要特征是： 其一、简单引用住宅开发模式来开发商业项目，那是还没有“商业地产”这个名词； 其二、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和业态 规划，商铺销售多为直接销售模式，即使部份项 目有定位和业态规划，但也仅仅停留在概念 上； 其三、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段； ， 其四、这个阶段多数销售的商业项目其结果大多经营混乱，部份难以开业，有的开业后也 很快就陷入困境。 第二个阶段为2000年—2005年， 称之为 “商业、地产叠加阶段” 其一，提出了“商业地产”概念； 其二，将“商业”和“地产”进行简单叠加，“商业”和“地产”的价值貌合神离，是两 张皮； 其三，这个阶段地产商仍以尽快销售商实现短期套现为主要目的，销售模模式不断创新， “带租约销售”、“短期返租”、“长期返租”、“回购”等销售模式纷纷抛向市场； 其四，商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸引并投资； 其五，多数项目不重视经营管理。 第三阶段为2006年开始的新阶段， 称之为 “商业、地产融合阶段” 三、传统商业地产与现代商业地产的界定及其分类区别 传统商业地产与现代商业地产的区别主要体现在开发理念与开发意识两个层面，即从 “无意识”到“有意识”，