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房地产行业分析报告 一 需求分析 （一）长期需求因素分析 对于仍处于发展中的中国而言，房地产业在国民经济中的主导产业的地位未来十年仍保持不变。这也意味着，中国房地产业相对于制造业等传统行业，还可以高速发展和繁荣。 按照经济学最基本的供需理论，一个中长期内的房地产牛市必定是中长期内需求大于供给造成的。就中国房地产行业的发展历程看主要是供给相对紧张、需求的快速扩张。与发达国家不同，中国的房地产需求的快速扩张原因主要有两点特别明显，一是适龄购房人口的快速增加，二是持续的城镇化。这两个因素单独或者共同作用造成需求在短时间内成倍膨胀。 当然，来源于居民财富配置的投资性需求会放大地产牛/熊市切换间的周期性波动，事实上过去十年这轮地产牛市就是以上因素结合后驱动的结果，而对这些变化因素的变化趋势做出分析即是对未来中国房地产市场走势判断的最重要依据。综合对比考虑未来以上因素的变化趋势，我们认为未来我国房地产市场将回归平稳发展态势。 1.房改后中期内供给相对紧张的供需结构 1998 年房改所形成的制度红利造成的中期内供给紧张的是过去十年地产牛市的启动因素。供需决定价格是最朴素的经济学原理，由于房地产兼具投资品和消费品的双重属性，因而房价上涨具备正反馈效应，在需求多为真实需求的情况下，房价上涨会刺激需求进一步上升从而加剧供求失衡局面，而这也是开启过去十年地产牛市的最重要原因之一。以1998年国务院出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，中国进入了住房商品化时代，中央推出的一系列商品房制度建设和改革包括预售制度、土地招拍挂制度等，创造了一个市场化的房地产行业。被福利分房制度压制了数十年的我国居民的住房需求从此开始全面觉醒，意味着已经累计了相当长时间的居民财富在短期内会在房地产市场上出现井喷式的释放，而地产供给在中短期内是缺乏弹性的，因而行业中期供给相对紧张局面开始形成，客观上这也是房价上涨初期最重要的推动力量之一。 住房制度的改革是顺应市场化的大趋势，而且在未来不可能有逆运动，因此中长期内总体的居民对住房的需求的制度大环境变化的可能性不大。 2.20世纪80年代开始的小婴儿潮造就的适龄购房人口的快速增加，是房地产刚需的主要增量原因 适龄购房人口是地产需求的直接来源，而过去十年我国适龄购房人口是呈现快速增长态势的。一个重要的指标就是在进入2000年后我国结婚人数的迅速增加，由于始于1981年的小婴儿潮在进入21世纪后开始进入适婚年龄，中国的结婚率（年结婚人数/总人口）从2002年的1.235%快速上升至2010年的1.851%，在传统的买房结婚观念下，结婚率上升意味着的是庞大的房地产刚性需求的释放。 虽然未来适龄购房人口的增长速度将迅速放缓，但由于家庭小型化趋势仍将持续相当长时间，因此，在总人口中增量需求仍将是庞大的。 图1. 1978年至2010年人口出生率 3.入世后经济发展所推动的高速城镇化，这类需求的数量很可能不小于小婴儿潮造就的增量需求。我把这类需求称为结构需求，意为在社会经济发展过程中人口的社会结构变化带来的需求。 城镇化是普遍认同的中国房地产市场需求的最大推动力量。2001-2011年间年均1.4%的城镇化率增加旷古烁今，结合城镇人口的自然增长它意味着的是年均超过600万套的住房需求，这是中国房地产市场最大的需求推动力量。未来中国城市化率将呈现减速上升态势，但与发达国家相比，城市化进程仍比较快。 4.投资性需求的推波助澜。 房地产兼具投资品和消费品的双重属性，富裕阶层资产配置向房地产的流动是05年后地产牛市的重要推动力量之一，也是05年后房价暴增的主因。在01年加入WTO后，我国富裕阶层开始逐渐壮大。在富裕阶层财富迅速增加的同时，面临国内投资渠道受限严重局面，资产配臵需求旺盛，使得房地产的金融属性变得越来越强。同时伴随着07 年中期以后工业企业利润的拐点开始向下，结合08年中央政府应对金融危机进行的流动性释放，大量民营资本开始流入非实体经济，房地产需求和流动性的关系开始发生质变。我们在前文提到，地产价格和需求之前存在着强烈的正反馈效应，投资性需求的入场是05年后房价暴增的主要因素之一。未来中短期内“两限”政策仍将持续并挤出大部分投资性需求，但长期来看房地产作为居民资产配置最重要的组成部分之一，投资性需求仍是总需求的有效组成部分之一。 (一)短期需求表现 销售面积 从各项数据来看，房地产基本面呈现探底回升之势。全国8月销售面积同比上升12.9%，销量环比7月的13.3%略降0.4个百分点。销量数据扭转11年10月来单月增速连续为负的状态，7、8月大幅转正。1-8月商品房销售面积累计同比增长-4.10%,跌幅收窄2.5个百分点。 1-8月份，商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，降幅比1-7