阳光棕榈园三期发展报告.pdf

【阳光棕榈园三期】发展报告 第一部分 项目概况 一、一、项目所处“前海片区”定义 前海区域是指是指南山区濒临前海的地带，具体范围是以前海路为中心，东 至南山大道，北至深南大道，南至内环路的范围。片区内可以细分为以下几个区 域： 1、前海路以西的填海区：包括南山水产品批发市场，已建的政府福利房前 海花园，西部人才市场，年初动工的振业集团的星海名城以及包括本项目土地及 鼎太集团土地项目在内的区域； 2 、前海路和南新路之间的旧城区：包括向南村，向南村北侧的工业区（以 作坊式小企业为主）； 3、南新路和南山大道之间的商业文化区：包括较为繁荣的南新路、桃园路 西段两侧的商业街，桃园路北侧的各个政府机构、图书馆、公园等，桃园路南侧 的商业机构群、中小学校区、医疗区域及住宅区。 本片区属于南山老城区，发展时间较长，人口密集，除填海区外城市规划相 对滞后，但各种市政配套相当齐全，政府、金融、医疗、教育、娱乐、商业、交 通设施相当完善，而填海区尚处于待开发状态。本片区内的工业企业规模都较小， 以劳动密集型企业为主，污染性较小，基本对生活没有太大影响。 二、项目简介 【阳光棕榈】位于深圳市南山区近前海湾畔，占地约 13 万平方米，总建筑 面积21万平方米，容积率1.62。基地东临前海路，隔路为南新村大片零乱的出 租房；南临桂庙路，可方便通往滨海大道，路南的鼎太小区已开工，为高层和小 高层住宅，占地约19 万平方米，总建筑面积 32.2万平方米，容积率1.7；西接 拆迁赔偿用地，该地块西侧的月亮湾大道年后即将动工兴建，届时可方便连接北 环大道；北靠学府路淤河，近期尚无整治计划，淤河以北不远是占地约 30 万平 方米的振业星海名城，总建筑面积 84 万平方米，容积率 2.8，住宅全部为小高 层。基地北行3分钟可方便驶入深南大道。 第二部分 项目SWOT分析（市场竞争力分析） 分析目的:强化优势，减弱劣势，把握机会，防范威胁 （一）（一）项目优势分析(Strength) 【第一部分】：前海片区项目共享优势 1、1、前海片区可开发潜力优厚： （1） （1） 地块优势——开发滞后的唯一好处是使得该区得以保存大面积的 形状完美的地块，便于知名大发展商进行大手笔规划并形成知名物业。随 着后海大盘的开发完毕，前海将在今后3年左右成为大盘/名盘的圣地。 （2） （2） 消费者的认同——振业、鼎太与中海进驻前海对聚集人气、改善 公共配套、提升片区形象十分有利，随着各自项目不遗余力的推广，该片 区的价值将为更多的消费者认同。 2、2、公路交通网络优势：（桂庙路+）滨海大道快速直通市区、月亮湾大道直上 北环、前海路接驳南头宝安和青青山庄、距蛇口海上世界也仅10分钟车程， 东南西北路路通。四通八达的快速公路网使得各项目都可以成为深圳全市意 义的楼盘，而绝不满足于“南山区域性楼盘”的狭隘主张。一个成功的“滨 海大道概念”楼盘对于福田罗湖客户的吸引力不可限量。 3、3、景观旅游资源丰厚：巍峨南山、宽阔的前海给项目添加天然景观优势，而 东面华侨城；西面青青世界以及已动工的“西部田园风光”；北面中山公园更 成为游历的热点。 4、4、文教资源优势：南头中学、南头小学、荔香中学、育才中学、育才小学、 北京大学附属院校、深圳大学等教育设施齐全，业主子女教育免却后顾之优。 5、5、政策优势：南山区定位为“深圳市高新产业园区和文化教育区”，其中科 技园区是国家重点扶持的六大高新区之一。今后五年，深圳市将投资 826 亿 元打造西起前海片区东至大鹏的高新技术产业带。在建设硬件的同时，深圳 市改革人事政策，大力吸引高科技人才，每年都为南山地产市场新增可观的 购买力，华为、中兴员工成为发展商重点争取的对象。 总结： １）前海片区相对于后海片区来讲以上第2、3、4、5项优势都有所淡化， 第１项优势机会性较强，暂不明显；２）前海片区相对于福田、罗湖来讲，前述 优势十分明显，这注定前海会是一个热点。 【第二部分】：阳光棕榈园的独特优势 1、1、品种优势