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第八章 其他各税会计 1 第一节土地增值税 一、土地增值税制度的税收 （一）征税对象  转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附 着物所得的增值额 （二）纳税义务人  转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附 着物（即转让房地产）并取得收入的单位和 个人 2 （三）计税依据--增值额 增值额=转让房地产所取得的收入-扣除项目金额 1、转让房地产所取得的收入 包括货币收入、实物收入和其他收入 2、扣除项目 ： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）房地产开发成本； 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑 安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、 开发间接费用 3 （3 ）房地产开发费用 指与房地产开发项目有关销售费用、管理费用、 财务费用 a)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地 产项目计算分摊并提供金融机构证明的: (3)=利息支出+[(1)+(2)]X5% b)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出 或不能提供金融机构证明的 (3)=[(1)+(2)]X10% （4 ）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人，按(1）、（2） 项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 4 （四）税率 土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税 率为３０％。 增值额超过扣除项目金额５０％、未超过扣除 项目金额１００％的部分，税率为４０％。 增值额超过扣除项目金额１００％、未超过扣 除项目金额２００％的部分，税率为５０％。  增值额超过扣除项目金额２００％的部分， 税率为６０％。 5 （五）土地增值税税额计算 1、增值额未超过扣除项目金额50 ％ 土地增值税税额＝增值额×30％ 2、增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×5% 3、增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％ 4、增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％ 6 例1：某房产开发企业转让房地产取得10000 万，取得土地使用权所支付的金额2000万， 房地产开发成本3000万，房地产开发税金 500万，利息不能按转让房地产项目计算分摊 增值额=10000-2000-3000- （2000+3000）10% -500 -（2000+3000）20% =3000 增值率=3000/7000=42% 土地增值税=3000*30%=900 7 例2：收入400，扣除项目100 增值额=300 增值率=300% 土地增值税 =50*30%+50*40%+100*50%+100*60% =145 土地增值税=300*60%-100*35%=145