芜湖华强项目总体发展战略报告.pdf

R ○ 至今工作 2006 2006 08/25 09/26 第一阶段 第二阶段 第三阶段 工作 项目整体开发战略 三地块定位深化 设计跟进 任务 所有地块初步定位 三地块物业发展建议 宏观经济背景研究 根据第一阶段形成确认成果， 根据前两个阶段达成的共识， 土地市场 结合客户建议深化研究，对地 指导与跟进设计工作 房地产市场调研房地产市场调研 块进行定位块进行定位、提出物业建议提出物业建议 工作 专业人士访谈 普通中高端消费者访谈 任务 项目分析及价值判断 成功案例借鉴成功案例借鉴 开发模式研究 开发组织研究 工作 《项目总体发展战略》 《地块定位及物业发展建议》 《各分项问题研究方案》 成果 市场调研七个工作日 （（2006.08.262006.08.26——2006.09.12006.09.1 ）） 一、楼盘调研（35个） 融汇锦江融汇锦江；东方海伦堡东方海伦堡；华亭阳光绿洲华亭阳光绿洲；蓝山逸居蓝山逸居；巨龙城市花园巨龙城市花园； 香樟城市花园；左岸生活；平湖秋月；文博苑；镜街；金海龙韵；天和苑； 泰华家园；侨虹凤凰花园；春江花园；香格里拉花园；艺江南；景江东方； 雅园；银湖春天；凤鸣湖凤凰城；银湖波尔卡；北城水岸；石城香榭； 奇瑞奇瑞BOBOBOBO城城；银湖华亭银湖华亭；银湖小区银湖小区；江城国际江城国际；长江长现代城长江长现代城；奥韵康城奥韵康城； 金坤园；森海都市花园；江岸明珠；万豪白领公寓；中央城等项目。 二、深度访谈（深入访谈样本量） 1、业内人士：江城国际、融汇锦江、长江长现代城、奥韵康城、华亭城市阳光、 金海龙韵、蓝山逸居、镜街、银湖春天、巨龙城市花园、左岸生活、平湖秋月、香 格里拉项目、忆江南、雅园、凤鸣湖凤凰城等项目销售经理或销售代表； 2、政府部门：芜湖市规划局、发改委、建设投资有限公司、大桥开发区管委会拆 迁办、统计局、国土局、 芜湖经济开发区管委会等部门，采访科长或科员； 3、消费者访谈：项目周边原住民、生意人、出租车司机、片区内项目业主、市区 消费场所相关消费人群、经济开发区员工等 注：以上内容均有详细的访谈记录 整体目标整体目标 方向判断 问题梳理 案例研究 发展战略 目标结构化 旅游地产案例 战略形成 目标结构化 结合市场/分析判断 区域开发案例 战略组织 “思路决定出路” 前期目标沟通结果：华强的宏伟愿景 1、销售速度：年均年均3030万万 （8—10完成220万开发销售） 2、销售价格：行业水准行业水准 （当前周边为3200—3300） 33、品牌高度品牌高度：超越伟星超越伟星超越伟星超越伟星 （（芜湖市首席地产开发企业芜湖市首席地产开发企业）） 4、项目运作：实现成功的地产区域开发实现成功的地产区域开发 30万意味着什么？ 不仅是芜湖顶级开发行列，还须跃升至全国顶级行列 按照按照05年销售水平年销售水平 （69万万）占据市场总分额的占据市场总分额的43% 时间 地区 项目 销售量 占全市比重 （万㎡） 2005年 北京 国美第一城 38