租金项目决策.pdf

租金项目决策 第一节 租赁项目评估 一、租赁项目评估的意义 由于出租人预测租赁期内可能发生 的所有问题和困难，也就没有完全 的把握如期收回全部投资因此，风 险也就不可避免，所以，要使风险 降低到最低限度，确保其经济利 益，出租人必须对租赁项目进行评 估。 二、租赁项目评估的内容 租赁项目评估的内容主要包括两方 面，即对承租人的基本情况进行审 查评估和对租赁项目进行审查评估。 （一）对承租人基本情况的审查评 估：对承租人基本情况的审查评估 主要包括承租人的资信状况、经营 管理能力和盈利能力。 （二）对租赁项目的审查评估 1、租赁项目的审查 2、租赁项目的评估 （1 ）技术评估 （2 ）财务评估 （3 ）效益评估 三、租赁项目评估的方法 目前，租赁公司多按照系统工程的要 求对租赁项目进行评估，即把租赁项 目视为一个系统，然后审查这个系统 是否具备一个良好的系统应具备的五 大特征，即系统的目的性、集合性、 相关性，整体性和环境适应性，依此 来评定项目的优劣，决定项目的取舍。 下面具体分析租赁公司如何根据系 统的五大特征来对租赁项目进行评 估。 （一）系统目的性：租赁项目的目 的，即该项目的目的，它决定了项 目存在的必要性，也决定了租赁公 司对该项目开展租赁业务的必要 性，也就是说，如果此目的能实 现，则租赁公司便存在着开展该租 赁业务的可能性。 （二）系统的集合性 为实现系统的目的，必须建造一个 有效的系统，而我们已经知道，系 统集合性的分析，可帮助解决系统 的组成及其合理性。所以，按系统 工程的观点，在评估项目时应审查 该项目的构成及其合理性。 （三）系统的相关性 系统的集合性的分析，解决的是系 统中应具备多少个相互区别的环 节，并没有指出各环节之间应该有 什么样的关系。系统的相关性分 析，正好解决了这个问题，它强调 构成系统的各环节之间应该具备明 确的关系。 （四）系统的整体性 系统的整体性是指系统各环节与系 统整体功能之间的关系。研究系统 的整体性，要考察各环节的构成、 功能以及各环节之间的关系对系统 整体功能、系统目标的影响。这就 要求租赁公司在评估项目时，要牢 牢抓住项目盈利这个中心，评估筹 建、投资等环节的构成、功能及相 互关系对项目盈利能力的影响。 （五）环境适应性 任何一个系统都存在一定的环境 之中，它也必然要与外部环境发 生物质、能量以及信息的交换， 必须适应环境的变化，并与环境 1 保持最佳的适应状态。所以，出 租人在评估项目时，应该认真分 析项目所处的环境，以及项目对 环境的适应能力。 （六）评估项目时还应注意的几 个问题。 1、货币的时间价值。2、效益与 代价的对应关系。3、从空间和时 间两个方面对项目做动态分析。4 、 一个租赁项目用系统分析方法加 以评估后，如果结果是可行，那 么它也应符合投资项目、贷款项 目的相关要求。 第二节 租赁项目决策 一、租赁项目决策的意义。 （一）租赁项目决策的重要性 1、租赁的某些优点并非一切租赁 形式都具备。2、租赁的某些优点 在其他信用交易方式下也可能存 在。3、承租人要为通过租赁所取 得的各种利益付出一定拟稿的代 价。 （二）租赁项目决策的性质 一般而言，租赁决策既非纯粹的 投资决策，也非纯粹的筹资决 策，而是投资决策和筹资决策的 混合体。所以租赁决策的任务不 仅包括选择最佳投资方案或其组 合，而且还包括选择最佳资金来 源或最佳资金来源组合。 （三）租赁项目决策成功的前提条 件 1、认真的可行性研究工作。 （1 ）国内外市场预测。（2 ）原材 料市场预测。（3 ）人力资源预测。 （4 ）其他 2、承租人自身的各种条件。 3、外部条件。 二、租赁项目决策分析常用方法。 （一）资金的时间价值 资金在单位时间内所产生的增值称 为资金的“时间价值”。产生资金时 间之间的原因，是资金所有者不会 将资金闲置，而总是将其投入到某 项活动，以获取利息和利润。所 以，资金的时间价值是通过人们有 效地使用货币，而随着使用货币的 时间推移，该货币实现的增值部分。 承租方在评价方案或购买方案时一 般都要考虑资金的时间价值，采用 动态分析方法。所谓动态分析方 法，也就是现值分析法，是相对于 传统的静态分析方法而言，它是以 “资金的时间价值”为基础，将将来 的货币流量折算成现在