大连.沿海国际中心营销策略思路纲要.pdf

大连.沿海国际中心营销策略 思路纲要 易居中国谨呈 思考 对于本项目销售而言，无论我们怎么去拆分和理解它的产品组合和功能组 合，有一点是必须要坚持贯彻的,那就是 “高”端 而对于项目形象塑造而言，无论我们给它赋予什么样的定语，如国际的、 顶级的、标志性的等等，有一点是我们需要一贯坚持的，那就是本项目内在 的 “豪宅”本质 思考 由本质出发，去探寻关键的要素 推论 •本质 •环境 •产品 •客户 •通路 方案 印证 跳出表象看本源，抓住促成成交最核心要素 环境变了 •宏观经济 •政策环境 •金融环境 •境外资本 关于环境 •越是高端的客户，其行为模式受经济环境变化的影响越大。 •在新的经济形势和政策形势下，客源,尤其是高端客源的心态将会 产生微妙的变化，相应的需要我们在销售策略和营销通路方面进行适 当的调整和变化…… •认真考量在新的经济形势和市场形势下客户的利益取向及我们资本 运营利益方向将是决定项目营销成败的先机和核心…… 宏观经济 国际经济热点 国内经济热点 次级债的连锁反应，仍将持续影响美国 通货膨胀现象日益严重，CPI连续攀高 经济运行。 人民币持续升值（中间价突破7.1），对依 美元对外汇率出现普遍下降 赖投资和出口国内经济将产生深远影响 OECD显示西方经济出现下滑 2月份，CPI同比上涨8.7%，PPI同比上 涨6.6%，出口大幅下降 全球经济增长放缓，汇率、CPI等因素将直接作用中国经济，这一点是必须面对且 无法回避的，无论是对我们企业和我们的购房客户…… 政策环境  《关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见》 ——在工程立项、审批、工程造价、招标等方面对政府投资为主的大型公共建设项目 进行“全方位”严格管理。  《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 ——对于拥有大量土地储备的开发企业来说，将增加其开发成本。  《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》 ——国家挥动利率的大棒来抑制房地产投资行为，减缓房地产价格的增长速度。  两会期间温家宝： ——房地产是国民经济重要的组成部分，需要健康稳定的发展。（政策态度趋缓） •从长期看，国家对房地产调控的态度没有改变的迹象。 •从短期看，由汇率造成的出口下降将使国民经济重点向内转移，房地产调控政 策面的短暂松动期和出口受限不无关系。 •能否在此松动期内完成本案主力的“出货”，将直接影响本案运营的成败…… 金融环境 货币供应减少，融资难 购房客户尤其高端客户流动 度加大，需要向市场要 资本储备意愿上升，固定资 资金。 产投资意愿受到影响