2商业地产自持政策背景下如何进行商业地产投资决策.pdf

商业地产 自持政策下的商业 地产投资研判决策 张昌祥 2017年6月8 日 目录 • 国内1-4线商业项 目租金与销售分析 • 上海及其他城市商业 自持政策 • 不同物业形态商业投资成本分析 • 不同租售安排计划下的项 目开发节奏分析 • 商业地产投资研判4大核心关键点 • 案例分析 章节1 当前国内1-4线城市商业物业租金标准分析 一线城市商业租金案例 二、三线城市商业租金案例 三、四线城市商业租金案例 代表房企-中粮集团商业租金案例 代表房企-新城集团商业租金案例 1-4线城市2016年租金标准状况 上述均指实用面积租金，购物中心得分率一般60%，商业街区得房率一般85% 1-4线商业租金与对应的物业价值总结 / / / / / 实用面积租金 （元 月 平米） 建筑面积租金 （元 月 平米） 物业价值 （元 平米） 城市级别 高位 低位 中位 高位 低位 中位 高位 低位 中位 一线 900 150 525 540 90 315 108000 18000 63000 二线 700 100 400 420 60 240 84000 12000 48000 三线 500 80 290 300 48 174 60000 9600 34800 四线 300 50 175 180 30 105 36000 6000 21000 购物中心建面租金按得房率60%测算，物业价值按年化回报率6%测算 章节2 上海及其他城市返租政策 上海及重庆商业 自持政策 上海2016年4月 《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》 一般地区商业80%、办公40%，10年 核心区域商业100%、办公60%--100%，10年 重庆2017年4月 《关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》 主城区，60%，5年 未来趋势研判 1、购物中心 （盒子）型物业不允许分割销售； 2、2-3线城市商业综合体持有物业比重逐步放大； 3、公寓式办公型物业逐步受限； 章节3 不同物业形态商业投资成本分析 购物中心类物业投资成本与经营回收模拟测算 10万平米购物中心投资回收测算 中位租金情况 低位租金情况 筹建成本 （中位） 筹建成本 （低位） 总物 租金物 物业 租金物业 物业 总物业价 业价 土建 城市级别 业费 费 租金 费 费 租金