地产泡沫与房地产开发信贷风险研究3.docVIP

地产泡沫与房地产开发信贷风险研究 A research on real estate bubble and credit risk of real estate development 摘 要： 2003年以来我国房价在国家密集的宏观调控政策下，经历了一轮快速上涨，北京市商品房成交均价从2003年的4737元/平方米上涨到2008年的12418元/平方米，6年时间上涨1.62倍，房地产泡沫问题成为人们关注的焦点。而进入21世纪，美国房地产市场在资产证券化这一金融创新工具支持下也同样经历了一场非理性繁荣，只是在2004年美国次级住房抵押贷款违约率开始明显上升以后，房地产泡沫所掩盖下的金融风险开始暴露，并以2007年4月美国第二大次级抵押贷款机构新世纪金融公司申请破产为标准，“次贷危机”全面爆发并重创全球经济。而邻国日本和毗邻的东南亚各国房地产市场过度繁荣所造成的地产泡沫破灭时都造成大量的银行呆坏账。集中暴露的房地产信贷风险最终酿成对经济破坏重大的金融危机。因而在“次贷危机”背景下，在有日本泡沫经济破灭和东南亚金融危机的惨痛教训之后，思考我国房地产市场泡沫与我国银行房地产信贷风险问题就有着重大的现实意义。 20世纪80年代以来几次破坏力巨大的金融危机都与房地产泡沫密切相关，而金融危机前的地产泡沫的膨胀又都离不开银行等金融机构的信贷支持。那么我国是否存在银行信贷的支持催生我国房地产泡沫的情况呢？我国房地产市场持续繁荣的过程中是否隐含甚至累积了大量的房地产信贷风险呢？带着这个问题本文对地产泡沫与房地产开发信贷风险问题展开了分析。 本文主要内容如下： 第一部分首先回顾了“次贷危机”、“日本90年代金融危机”、“东南亚金融危机”，事实表明，三次危机的爆发都与各自房地产泡沫破灭有着紧密的的关系；而接下来的分析表明日本金融危机和东南亚金融危机爆发前地产泡沫银行信贷支持的关系。而且使用数理模型可以说明银行信贷支持在地产泡沫产生过程中的作用；第二部分分析我国房地产开发投资、市场销售等状况，接着用房价租金比、房价收入比、竣工销售比的常用房地产泡沫监测指标相对变化说明我国房地产泡沫的问题；第三部分介绍了我国商业银行房地产开发贷款发放一般程序及防范措施，分析了我国银行房地产开发信贷的风险因素，从贷款对象角度分析了我国房地产开发企业资产规模小、高负债经营、盈利能力不稳定等可能会造成银行信贷风险，从房地产开发信贷余额和房地产开发资金中的国内贷款两个角度指出我国的房地产开发信贷扩张速度，并用我国08年各省市的截面数据进一步的分析了房地产开发信贷支持的主要影响因素。最后从投机需求的角度指出了银行房地产开发信贷风险随地产泡沫膨胀而不断累积的过程。 在这五部分的分析基础之上，文章结尾指明房地产市场容易产生泡沫，而地产泡沫膨胀和房地产开发信贷支持相互促进，地产泡沫时银行房地产开发信贷风险随房价下跌而集中暴露，这就说明为什么金融危机往往和地产泡沫破灭紧密相连。 本文的主要观点有： 第一，房地产泡沫产生往往需要开银行信贷支持，房地产泡沫破灭容易造成系统性的银行房地产信贷风险。 第二，我国房地产市场发展迅速。房地产开发投资今年来都保持着20%以上的增速，购置用作房地产开发的土地面积在经历过一轮快速增长之后保持高位运行，而房地产销售面积和销售价格都持续增长。运用房价租金比、房价收入、竣工销售比等数量指标的相对变化衡量我国房地产市场泡沫表明，我国总体上还不存在严重的房地产泡沫，但是北京房价收入比、竣工未销售面积都持续增长，说明我国部分房价上涨过快的城市已经存在区域性的地产泡沫。 第三，我国房地产开发贷款扩张为迅速。银行对房地产开发信贷的支持力度超过房地产业对GDP贡献程度。2008年我国截面数据表明银行信贷对房地产开发信贷支持程度主要受房价的影响。 第四，我国房地产开发贷款扩张同时也造成了房地产开发信贷风险，除了扩张过快本身所造成的风险之外，房地产开发贷款的对象——房地产开发企业数量过多、成立时间短、资产规模小、盈利能力不稳定、筹资严重依赖银行会造成银行房地产开发贷款风险。 第五，房价自我膨胀过程中房地产开发信贷规模随房地产开发规模扩大而不断扩张的过程就是房地产开发信贷风险不断累积的过程由于房地产开发周期长，供给调整较慢，涨价预期增加投机需求会导致需求短期内大于供给而推动房价上涨。而房价上涨到一定程度和房地产供给增加到一定程度，投机需求总会因为内部或外部因素逆转时，房地产市场供不应求的状况也随着投资需求剧降转为功过于求，房地产开发信贷在房价上涨过程中随房地产开发信贷规模不断扩大而累积的风险也将集中暴露出来。 本文可能的一点贡献及还需要进一步研究的问题： 本文分析我国银行房地产开发信贷支持力度时，用数据检验了我国银行房地产开发信贷支持力度主要取决于房价，即房价高的地区银行对房