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房地产基础知识 作为业内人士，我们需要了解： 房地产开发的总体流程 过程中涉及到的专业 各专业之间的关系 关键节点及术语 目 录 房地产开发流程 关键节点及专业术语介绍 专业术语简介 房地产的含义： 房产+地产； 包括土地、建筑物及地上附着物、房地产物权 房地产的特征： 位置固定性 使用耐久性 物业差异性 资金密集 政策影响 增值 相互影响 专业管理 专业术语简介 房地产的类型：按用途划分 专业术语简介 房地产的类型：按层数划分 低层 多层 小高层 高层 超高层 专业术语简介 房地产土地使用权期限 居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合用地50年 常用名词——五证 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房预售许可证》 专业术语简介 常用名词——两书、房地产证 《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》 房地产证：是房屋土地所有权合二为一的凭证，是房地产权属的法律依据 专业术语简介 常用名词——房地产市场 房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域： 一级市场：又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 二级市场：又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。 三级市场：又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。 政府卖地给开发商 一手房市场 二手房市场 专业术语简介 常用名词——X通一平 建设项目开工的前提条件 三通一平：通电、通路、通水和场地平整； 五通一平：通电、通路、通水、通讯、排水、土地平整； 七通一平：通电、通路、通水、通讯、排水、热力、燃气、土地平整 专业术语简介 常用名词——经济技术指标 分项 　 指标 总用地面积 55378.20 总建筑面积 306905.42 地上建筑面积 234344.88 地下建筑面积 70916.92 计容建筑面积 232586.54 其中 住宅建筑面积 207395.80 商业及配套建筑面积 25190.74 其中 商业建筑面积 24024.33 社区居委会建筑面积 326.05 警务室建筑面积 54.49 公共厕所建筑面积 62.08 社区物业管理用房建筑面积 620.86 消防控制室建筑面积 102.93 不计容建筑面积 74318.88 其中 地下建筑面积 70916.92 屋面建筑面积 395.85 骑楼建筑面积 1643.62 架空层建筑面积 1362.49 容积率 4.20 建筑基底总面积 13842.85 建筑密度 25.00 绿地率 40.00 建筑高度 99.90 住宅总户数 2672.00 机动车总停车数 1898.00 其中 地上停车数 94.00 地下停车数 1804.00 专业术语简介 产品品质 常用名词——建筑术语 专业术语简介 建筑高度： 建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。 层高： 层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高： 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 沿海关键节点（1） 项目启动会召开 项目开发令下发 概念性方案评审通过 CS01表+项目KPI下发 CC02表下发 沿海关键节点（2） 裙楼（转换层）完工 首批达到预售形象进度 首批预售许可证获取 主体结构封顶 S 土地获取 沈阳市于洪区于洪新城； 占地13.9万平，容积率3； 商业用地；600户待拆迁； 配套较齐全 土地可变性为商住用地，必须招拍挂； 地价款、建安工程及前期工程费、基础设施及配套工程费、开发间接费、税费； 高层产品；开发周期约20个月；毛利率 营销及设计参与市场深度调研，进行产品、客户、市场竞争分析； 项目、产品、客户定位的策略性建议； 成本测算：CS00表 项目开发关键节点：开工、开盘、入伙 财务指标：IRR、毛利率、现金流 基金、信托等方式寻找合作资金 确定投标方案、土地上限、拍卖战术、挂牌、摘牌 规划设计 市场供求与容量 支撑要素 竞争分析 产品形态 客户定位建议 产品定位建议 工业城市 供求比约1:1.2 竞品 高层 刚需 80平两房 规划及建筑方案设计任务书 设计 内审 总平、经济技术指标、平面、立面、剖面 CC02 成本 桩