20180823-恒大研究院-房地产周期系列研究：全球房价走势，规律和启示.pdf

[Table_Summary] 全球房价走势：规律和启示 ——房地产周期系列研究 恒大研究院研究报告 城市规划 专题报告 2018/8/23 导读：我们在《房地产周期》一书中提出了业内广为流传的标准分析框架： 首席经济学家： 任泽平 房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球房价走势，考 察驱动不同经济体和主要大都市圈房价走势的因素及规律。 研究员：熊柴 xiongchai@ 摘要： 不同经济体房价涨幅差异大：经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变 实习生赵宁、韦茜等对本文数据 化引起的人口效应、货币供应带来的货币幻觉、住房制度影响的供求格局。 整理有贡献。 1）1970-2017 年23 个经济体房价累计涨幅中位数为20.6 倍、年均增速平 均为6.5%，其中有南非、英国、澳大利亚等7 个经济体累计涨幅在40 倍以 相关研究： 上或年均增长超过8%，也有德国、瑞士、日本、泰国等4 国累计涨幅低于4 1.全面解码德国房价长期稳定之谜 ——德国住房制度启示录 倍或年均增长低于3.5%。2）1970-2017 年，23 个经济体本币房价年均增速、 2018-08-21 本币名义GDP 增速分别为6.5%、7.8%，二者相关系数为0.71。名义GDP 可 2. 当前房地产融资渠道和形势 2018-08-13 分解为人均不变价GDP、人口、GDP 平减指数三部分，再加上影响供求格局 3. 棚改货币化即将落幕：去库存任 的住房制度，上述四方面可较好地解释不同经济体房价长期走势差异。总体 务完成，深刻改变三四线房地产 2018-07-19 来看，大部分经济体本币房价上涨主要是货币现象，但货币超发易滋生房地 4.本轮房地产调控的回顾、反思和 产等资产价格泡沫，极端情况下可能引发经济危机，十次危机九次地产，比 展望(2014-2018) 2018-06-10 如1990 年代日本房地产泡沫和2007 年美国次贷危机。由于新兴经济体较发 5.住房租赁研究：渠道与风险 达经济体广义货币增长快，因而本币房价涨幅较大。2010-2017 年新兴经济 2018-4-8 体房价年均增长5.6%，超过发达经济体3.6%的房价年均增速。3）美元房价 6.房地产税何时推出？如何征收？ 影响多大？ 涨幅与本币房价涨幅差异明显。如果一国货币严重超发，本币房价大涨不意 2018-3-8 味着美元房价大涨，在全球来看不一定具备投资价值。比如，南非1970-2017 7.新房地产周期：开启产销平稳新 年本币房价涨幅高达 85.2 倍，但美元房价涨幅仅为 3.6 倍。总的来看， 时代 1970-2017 年22 个经济体美元房价增长与美元GDP 增长的相关系数为0.48； 2017-11-27 8.房地产周期导论 2010-2017 年全球48 个经济体的相关系数达0.8。美元房价长期走势亦可参 2017-9-19 照本币房价长期走势做相应的因素分解。 9.从春秋到战国：房地产进入强者 恒强的王者时代 一国内部哪个区域房价涨幅最大：人口流入的大都市圈。1）由于人口向大 2017-7-19 城市及大都市圈集聚，首位城市房价涨幅显著超过全国平均水平。英国伦敦 10.将棚改进行到底——兼论棚改 三大经济意义 最近50 年房价涨幅达106 倍，远超英国整体