扬州别墅项目林溪别苑企划报告.pdf

扬州别墅项目（林溪别苑）企划报告（草） 一．宏观市场 1．扬州房地产整体市场概述 扬州，地处苏中，是长三角地区的北翼城市，经济总量和增速在长三角地区均排名较低，但 在苏中地区属中上水平，总体运行态势比较良好。与经济增长相比，人民生活水平增速远没 有经济增速快，收入增长还有很大空间。扬州作为历史文化名城，文化积淀深厚，文化地位 比较高，经济动力对文化价值的挖掘有待进一步深入。 1.1 城市经济地位分析 2006 年，扬州全市完成地区生产总值（GDP）1100 亿元，人均 GDP 首次跨过 3000 美元门槛。 根据世界银行的发展报告，人均 GDP3000 美元左右被认为是现代化的门槛，也是中国 2020 年全面建成小康社会的主要标志。长三角地区已经成为中国一个非常重要的发展区域。扬州 作为长三角地区的组员之一，其人均 GDP 远低于上海、苏州等市，但高于周边的泰洲和南通， 且其同比增长幅度位列长三角 16 市中第二位，达到 21.89%，处于高速增长阶段，增长空间 巨大。 2. 扬州市宏观经济情况分析 2.1 主要经济指标分析 扬州在江苏的地理位置上属于苏中区域，在长三角地区的城市经济地位排名中，扬州的总 体经济水平排名较后，但增速比较快且比较平稳。在对扬州的总体经济水平的考察中，选 取 GDP、社会消费品零售总额、规模以上工业增加值和财政总收入等四个主要经济指标对 其经济发展水平进行评述。扬州在 2001-2004 年间的经济发展以“平缓”为主要特征，尤 其是财政总收入和社会消费品零售总额，但 03-04 年间 GDP 和工业增加值出现了跳跃式增 长，同比增幅分别达到了 21.77%和43.42%。换言之，在工业带动下的 GDP 实现的高速增长 的条件下，人民的消费总量和财政收入两个应该直接受益的总量没有实现同步高速增长， 因此，消费潜力依然存在。2005 年 1-10 月，扬州市规模以上工业总产值达到 1197.04 亿 元，超过 04年全年总量 67.44 亿元，社会消费品零售总额 215.30 亿元，接近 04 年全年总 额。大量的经验研究都表明，扬州经济正处于高速增长期，甚至近两年已经迈入了飞速发 展的行列。 综述，在一系列房产新政的影响下，扬州房地产市场正在发生深刻的变化。一是房地产开 发增幅趋缓。2005 年全市完成开发投资 73.14 亿元，同比增长 14.31%。增幅下降 31.69 个 百分点。竣工商品房 280.14 万 m2，同比增长 11.8%，增幅下降 27.74 个百分点。今年 1-3 月完成投资 17.56 亿元，同比增长 9.68%，增幅下降 4.68 个百点。竣工商品房 41.69万 m2， 同比增长 25.16%，增幅下降 1.27 个百分点。二是商品房供应结构趋于合理。2005 年竣工商 品房中住宅占 79.06%；住宅中，中档普遍住宅占 74.27%，经济适用房（限价商品房）占 25.3%。 三是房产市场交易基本平稳。2005年全市商品房合同销售面积241.72万m2，同比增长8.8%， 存量房交易 151.01 万m2，同比下降 1.6%。今年 1-3 月份，房地产市场出现回暖迹象，商品 房合同销售 62.29 万 m2，同比增长 3%，存量房交易 39.6 万 m2，与去年同期基本持平。四 是商品住房平均价格稳中有升。市区 2005 年普通商品住房均价同比增长 9.44%，今年一季 度同比增长 4.46%。这些积极的、实质性的变化与国家宏观调控目标是一致的。 二．区域市场 1. 本案所处片区大市场环境分析 扬州于 2002 年正式提出“西进南下”的城市发展战略。所谓“南下”，是指延着长江沿线将 扬州南区建设成为扬州长江三角洲最大的物流基地；所谓“西进”，指将扬州西区建设成为 与古城区相媲美的新的商业、住宅中心区。而邗江作为扬州西区的黄金区域，以珠宝文化为 主体的中国扬州国际珠宝城的建立，充分挖掘了西区的区域文化，将演绎出扬州数千年源远 流长的宝玉石文化，形成扬州的商业文化的又一个亮点。届时，新城旧区的并驾齐驱将展现 特色扬州的特有风采。 结论：扬州房地产市场，尤其是住宅市场，近几年来的发展速度很快，以健康的运行态势， 为别墅发展提供了良好的环境；扬州别墅市场在 2004-2006 年中的供销增长较大，售价增长 近 1500 元/平方米，未来仍有很大发展空间；扬州别墅的开发已经初具规模，但仍存在不足， 市场缺乏真正的，或者说高端的别墅产品；受良好市场走势影响，别墅供