南京地铁第一城时光澔韵整合策略企划案.pdf

时光澔韵整合策略企划案 南京地铁第一城 项目概况 • 时光澔韵 位于南京市小行地段，东临菊花台公园；北侧是小行 里，南面是地铁一号线车辆段，地块位于地铁安德门和小行站之 间。周边交通便利，具有得天独厚的区位优势。总占地面积约16 万平方米，规划总建筑面积约32万平方米，其中住宅面积约26万 平方米，层数为6~18层，概算总投资约11亿元人民币，预计2011 年完成全部项目的建设。 • 2004年12月31 日“时光澔韵”一期工程顺利开工，面积近7万平方 米，为七幢11层小高层住宅，主力户型：二室二厅一卫至四室二 厅二卫等。一期工程预计2005年年底销售，2006年竣工。 • “时光澔韵”将建成城西南片的中高档住宅。我们将利用自然的山 岭坡地，做到适应自然、构筑自然。采取保留树木、树立小区标 志的方式，凸出山的名气；采取人工湖、引进活水，表现水的灵 气，体现出城南“ 山风河韵”、地铁旁的新派生活方式。 • 此次开盘01幢、05幢、06幢， 共计212套。 整体报告思路 目 录 壹、市场分析篇 贰、营销方案篇 叁、开盘方案篇 肆、销售计划以及回款计划篇 壹、市场分析篇 ——序 这份报告，是基于理性思考和严谨的市场产品分析后得出 的对铁源项目的深化认知和解决之道，在过去的一年里， 通过对南京城市、市场、消费者和竞争对手的分析与研 究，建构阶段策略制定的理论模型，指引未来的前进方 向！ 一、大市场格局的变化 1、城市之变：十运会即将成为历史，在过去的半年里，南京城 市正在进入一个历史性的阶段，河西奥体中心建成使用，地铁一号 线、长江三桥陆续竣工。 2、政策之变：国八条作为一把双刃剑，虽然规范了房地产市场 的操作行为，但是在某种意义上也对南京楼市产生了重大的影响。 3 、市场之变：万科中海万达三剑客之降价风云，海德卫城、拉 德方斯的坦诚相见，辰龙广场的10%首付大旗，阅城国际的458精装 见底价等一系列典型的事例无不验证了南京地产由卖方市场向买方市 场的转变。 二、巨大的地铁效应 1、在地铁1号线的最西端，因为地铁的到来，那里成为了 南京楼市的投资热点。 2、在地铁1号线的最北端，也正是因为地铁的到来，在那 里房价发生了飞跃。 3、在南京的新城江宁，却因为地铁的南移出现了萧条的 行情。 地铁、十运将城市注入小行！ 地铁、公路、公交小行成为城市重要交通节 点！ 安德门站 26路及宁芜公路 小行站 1、5、6栋 212户 三、对时光澔韵前期的思考 产品之于一期：时光澔韵是南京地铁房产与南京 金源房产联合开发的第一个高端住宅类项目，整合国 际、国内技术力量，在产品上精益求精。总建筑面积 约31万方，一期1、5、6栋以中小户型为主的定位偏 向城市先锋一族。 四、对时光澔韵的核心价值研判 四大核心价值 实力开发——地铁房地产百亿资本实力背书 先锋领地——南京地铁新时代城市先锋领地 山风河韵——背倚菊花台公园内有溪流湖河 地铁重镇——体现连接城中与奥体重要的枢纽地 位。 五、对时光澔韵一期的战略思考 1、目标市场：从营销的三点一线（及主力市场、主力产品、概念三 点连成一线）考虑，目标市场的准确与否是重中之重，时光澔韵结束小 行无高品质住宅的历史！同时，地铁人潮为项目持续注入活力与人气。 时光澔韵将是新南京、新地铁时代的住宅标准。 那么，这里又是为谁而准备呢？——锁定榜样消费 2、总体定位： 地铁首席，城市预言家FOCUS 3 、战略动力： 整合资源品牌战略——南京地铁/南京金源/ 国际团队 整合推广营造战略——文武双做/情境营造 城市节点联动战略——城市引擎/交通节点 情境定向销售战略——定向蓄水/体验营销/售后关怀 六、对时光澔韵一期的整合执行体系 1、整合执行目标： 品牌目标—— 时光澔韵成为南京地铁第一城 铁源房产树立实力、品质地产领导者形象 销售目标—— 时光澔韵一期实现销售2.5亿元 2、整合执行策略： 三大蓄水运