瑞湾商务中心二期开发可行性研究报告.pdf

D 天津市凯成房地产咨询有限公司 瑞湾二期项目研究报告 T L , . O C G N I 瑞湾商务中心二期 T L 开发可行性研究报告 U S N O C E T A T S E L A E R G N E H C I A K N I 天津市凯成房地产咨询有限公司 J 2007 年 3 月 30 日 N A 第 0 页 共 116 页 I T 天津市凯成房地产咨询有限公司 瑞湾二期项目研究报告 目 录 前言 3 一、研究目的 3 二、研究方法与思路 3 三、报告编制依据 4 区域篇 5 一、区域简介 5 二、区域经济 5 三、区域交通 9 四、区域支柱产业 10 五、结论 11 规划篇 12 一、总体规划 12 二、规划综述 14 宗地篇 16 一、委托宗地概况 16 二、地块周边环境 17 三、道路交通分析 18 四、商业现状分析 19 五、区域地位分析 21 六、结论 23 市场篇 24 一、房地产相关政策 24 二、写字楼市场分析 27 三、公寓市场分析 52 四、商业市场分析 57 定位篇 61 一、开发定位原则 61 二、项目 S.W.O.T 分析 61 第 1 页 共 116 页 天津市凯成房地产咨询有限公司 瑞湾二期项目研究报告 三、开发时机判断 62 四、功能定位 63 五、客户定位 64 六、产品定位 64 （1）5A 写字楼 64 （2 ）公寓 64 （3 ）商业部分 65 七、租售价格定位 65 八、产品规划设计建议 70 九、风险因素分析 71 十、营销初步建议 72 经济篇 74 一、方案设定 75 二、方案 A 测算 76 三、方案 B 测算 79 四、方案C 测算 81 五、现金流量及敏感性分析 84 六、结论 88 附件 90 一、区域规划详情资料 90 （一）商务商业区 90 （二）海港物流区 93 （三）临港工业区 100 （四）其他规划 101 二、写字楼项目基本信息 103 三、公寓项目基本信息 104 四、写字楼5A 智能化 106 五、顶级写字楼标准 107 六、商业项目基本信息 109 七、建筑成本的影响因素 112 第 2 页 共 116 页 天津市凯成房地产咨询有限公司 瑞湾二期项目研究报告 前言 一、研究目的 本报告是受天津瑞湾国