农用地估价专题.ppt

农用地价格评估 黑龙江省土地勘测利用技术中心 关英辉 农用地是一个十分复杂的自然、生态和社会经济的复合体，农用地价格应当真正反映土地资源的价值成分。开展农用地价格评估工作有助于摸清农用地资源的价值，为实施农用地质量管理提供科学依据；有利于确立合理的农业土地收益分配机制，建立统一的城乡地价体系；对农用地合理流转，促进农用地资源的优化配置与可持续利用起到积极促进作用。 农用地宗地价格评估 农用地 农用地价格 农用地估价基本理论 不同类型农用地价格评估 农用地基准地价评估 农用地价值功能 农用地价格种类 农用地价格构成 农用地价格一般是以其收益能力为构成基础。目前，就农用地价格构成有三种观点： ——经济价值、社会价值和生态价值。 ——经济收益价格 、生态收益价格和社会收益价格 ——使用价值与非使用价值。 ——市场价值与非市场价值。 影响农用地价格的主要因素 农用地价格内涵 土地平整程度。指田块内的土地平整状况。 灌排设施完善程度。指农用地农田水利设施的配套程度。 田间道路配套程度。指农用地田间道、生产路、桥梁等田间道路系统能否很好地满足农业生产需要。 供电设施完善程度。指农用地内输电、变电设施是否完备，能否满足农业生产用电需要。 农田防护设施完善程度。指农用地内围堤等防洪排涝设施和农田防护林网建设情况。 三、农用地估价基本理论 农用地估价的含义 农用地价格评估的意义 农用地估价的理论基础 农用地评估原则 农用地评估方法概述 三、农用地估价基本理论 三、农用地估价基本理论 农用地价格评估的意义 促进土地合理地配置、流动和补偿，促进土地产权制度改革 为实施耕地占补平衡制度和农田保护提供依据 促进社会和生态效益的提高 帮助国家调节土地级差收益 农用地价格评估原则 农用地评估方法概述 收益还原法 市场比较法 成本逼近法 剩余法 基准地价系数修正法 收益还原法 概念： 收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。 适用范围：收益还原法适用于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价格评估。 评估程序 搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料; 测算年总收益; 测算年总费用; 计算年纯收益; 确定土地还原率; 选用适当的公式计算农用地价格。 年总收益 年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。 ★待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益。 ★待估宗地为租赁经营，年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年总收益。 年总费用 年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。 ★待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。 ★ 待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。 土地还原率的确定 ★ 租价比方法 ★ 安全利率加风险调整值法 ★ 投资风险与投资收益率综合排序插人法 收集与选择比较交易实例 首选与评估对象处于同一地区的实例，次选处于近邻地区或类似地区的实例; 用途应相同; 价格类型应相同或可比; 成交日期与估价期日应接近，不宜超过3年; 应尽量为正常交易; 应至少选择3个可比较实例。 建立价格可比基础 统一地价内涵; 统一付款方式; 统一采用单位面积地价; 统一币种和货币单位。 交易情况修正 期日修正 影响因素修正 土地使用年期修正 确定待估农用地价格 简单算术平均法; 加权算术平均法; 中位数法; 众数法。 确定土地取得费 农用地取得费主要表现为取得未利用土地或中低产田时客观发生的费用。 确定农用地开发费 农用地开发费是为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投人的客观费用 确定各项税费 主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中所应支付的有关税费 确定农用地开发利息 土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，利息率按评估期日的中国人民银行公布的贷款利息率来确定。 确定农用地开发利润 利润率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型(行业特点)和开发周期等方面确定。 确定农用地增值收益 农用地增值收益率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型(行业特点)等方面确定。 计算农用地价格 P=Ea+Ed+T+ R1+R2+R3 对农用地价格进行年期修正 区位修正 当区位对于农用地的经营类型影响较大时，