第八章 土地增值税jj.pptVIP

第八章、土地增值税第二节　纳税义务人与征税范围 一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 【例】 转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），都是土地增值税的纳税义务人。　　A.学校 　　B.税务机关　　C.外籍个人 　　D.国有企业　　 　【答案】ABCD　　 【例】下列行为中，应当征收土地增值税的有( )。 A.将房屋产权赠与直系亲属的 B.由双方合作建房后分配自用的 C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的 D.以房地产作价入股投资房地产开发公司的 【答案】CD 【例】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。　　A.30% 　　B.40%　　C.50% 　　D.60%　　 　【答案】A【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000－4200）÷4200×100%=19%，适用第一级税率，即30%。 在计算土地增值税时，对不同的纳税人，其扣除的内容是不同的，房地产企业开发房地产的有五项费用可以扣除：非房地产开发企业，有四项费用可以扣除：即前面的四项，但不能加计扣除；从事旧房交易的纳税人可以扣除三项费用： 4、与转让房地产有关的税费： 包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。 5、财政部规定的其它扣除项目： 　 此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人（即：取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除），其他纳税人不适用。加计20％的扣除，用公式表示： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％ 二）对于存量房地产转让，可扣除： 1、房屋及建筑物的评估价格： 　 　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 3、转让环节缴纳的税金。 二、应纳税额计算： 步骤： （1）计算转让房地产取得的收入； （2）计算扣除项目金额； （3）计算增值额： （4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率； （5）计算应纳税额。 　 应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率） 或： 应纳税额 ＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 例：P156 【例】某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元（设城建税率7%，教育费附加征收率3%）。建此住宅支付的地价款100万元（其中含有关手续费3万元），开发成本300万元，贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%，计算上述业务应交纳的土地增值税。 1、实现收入总额：1600万元 2、扣除项目金额： ①支付地价款：100万元 ②支付开发成本：300万元 ③与转让房地产有关的费用为： （100+300）×10%＝40（万元） ④扣除的税金：1600×5%×（1+7%+3%）＝88（万元） ⑤加计扣除费用：（100+300）×20%＝80（万元） ⑥扣除费用总额：100+300+40+88+80＝608（万元） 3、确定增值额：1600－608＝992（万元） 4、确定增值比率：992÷608×100%＝163% 5、计算应纳税额：992×50%－608×15%＝404.8（万元） 【例】某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元； 要求：计算该企业应缴纳的土地增值税。 转让旧生产车间的土地增值额 　 ＝1200－1500×30%－80－20－1200×5%×（1+7%+3%）－1200× 0.5‰ ＝1200－616.6＝583.4（万元） 增值率= 583.4 ÷ 616.6 ×100%=94.62% 应缴纳土地增值税＝ 583.4 ×40%－ 616.6 ×5% ＝233.36－30.83=202.53万元 【例】下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（ ）。 A.国家机关转让自用的房产 B.税务机关拍卖欠税单位的房产