房地产市场调控下浙江省中小型房地产企业面临的 ... - 中国中小企业研究院.pdfVIP

第 2 期 浙江工业大学 中国中小企业研究院（中国中小企业学院） 浙江省中小企业局 浙江省哲学社会科学重点研究基地技术创新与企业国际化研究中心 二O 一二年五月 房地产市场调控下浙江省中小型房地产企业面临的 风险与应对策略 【提要】随着国家房地产调控政策进一步深入，房地产市场调 控攻坚战已显示出阶段性成果，但又出现了许多中小型房地产企业以 资金链断裂为标志的经营性风险。本期《报告》以杭州金星房地产企 业申请破产为切入口，分析了目前中小型房地产企业面临的商业运作 高成本、产品滞销与资金回笼困难、财务亏损严重、资金链断裂为特 征的风险及其形成原因，并就化解这些风险提出了对策建议。 1 浙江工业大学中国中小企业研究院林汉川教授、许伟杰副教授、 虞晓芬教授联合完成的研究报告《房地产市场调控下浙江省中小型房 地产企业面临的风险与应对策略》，分析了国家房地产市场调控背景 下浙江省中小型房地产企业面临的风险及其形成原因，并从宏观、区 域、微观三个层面就化解这些风险提出了一些对策建议。 一、 杭州余杭金星房地产公司申请破产的情况 2012 年4 月，杭州余杭金星房地产公司向法院申请破产。这是本 轮房产调控政策下第一家因资金链断裂申请破产的房产公司。金星房 地产公司母体中江控股公司是一家集投资、科技、制造、贸易、旅游、 服务于一体的综合性、多元化控股集团。业务包括香料香精、船用防 污漆和酒店经营等。2008 年6 月，因垂涎房地产业的高利润，中江 控股公司进入了房地产业，接盘金星房地产公司及其西城时代家园项 目这一烂尾工程，当年遭遇2008 年房地产调控；恰逢2009 年全国房 地产上升疯涨躲过一劫。2010 年开始遭遇第二轮调控，由于该公司 在大举扩张与多元化发展中，把房地产投资当作一颗重要挪腾资金的 棋子，供其拆东墙补西墙所用，已使金星房地产公司在不到四年时间 先后转让过5 次股权，且大多数都在与中江控股公司有关的企业或个 人之间流转。导致金星房地产公司拖欠款项达4000 万元，欠税2398 万元。然而，中江控股公司自身也已陷入涉及民间借贷25 亿元，向 2 银行及浙江省财务开发公司贷款与借款25 亿元，即使把该公司所有 资产都抵押变现，还有约30 亿元借款缺口的困境。中江控股董事长 俞中江已主动向政府汇报资不抵债的情况并寻求破产保护。据测算， 该公司的破产牵涉3 家银行、上百家公司。该公司更是无力帮助子公 司还款补税了，杭州余杭金星房地产公司只好被迫申请破产保护。 二、中小型房地产企业面临风险的特征 调查总结杭州余杭金星房地产公司和省内外其它一些中小型房 地产企业因资金链断裂产生的经营性风险现象，其风险突显以下四个 方面特征。 1、商业运作高成本的风险。在国家楼市调控政策继续从严与防 范房地产信贷风险背景下，大批中小型房地产公司由于信用缺失，陷 入信贷无门、信托严控，拆东补西的资金短缺困境。一些中小型房地 产公司往往尝试高成本民间融资，民间拆借、员工融资、私募股权基 金等形式，试图解决燃眉之急。据调查显示，2011 年四季度浙江民 间融资利息率普遍达到26% ，近期也维持在20%左右。如此高额的资 金成本已经极大地困扰中小型房地产企业正常的商业运行。 2、产品滞销与资金回笼慢的财务风险。调查显示，截止2011 年 底，已公布的75 家上市房地产企业存货高达7230 亿元，比上年同期 增长43%；负债超过8000 亿元，比上年同期增长31%；其存货周转天 3 数9 个多月。而中小型房地产企业由于开发产品同质化严重，又缺乏 足够的品牌效应，存货周转天数普遍高于 10 个月。因此，大多数中 小型房地产企业销售持续低迷，库存量快速增加，资金回笼出现困难， 严重影响了它们的财务安全。 3、严重亏损的生存风险。近几年，房地产市场“地王”频出， 一些中小型房地产企业盲目高价竞地，竞购的土地价格与当时在售的 楼盘价格基本相当。如今这些两三年前购买“天价面粉”的中小型房 地产企业，已经到了做