房地产市场研究报告 广州财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告书.docVIP

财润鹊桥酒店写字楼项目 可 行 性 研 究 报 告 书 广东财润投资有限公司 二○○七年九月三十日  目 录 TOC \o 1-4 \u 前 言 PAGEREF _Toc178926649 \h 4 1项目简介 PAGEREF _Toc178926650 \h 4 1.1建设地点 PAGEREF _Toc178926651 \h 4 1.2项目现状 PAGEREF _Toc178926652 \h 4 1.3项目总体规划要求 PAGEREF _Toc178926653 \h 4 1.4项目建筑面积指标 PAGEREF _Toc178926654 \h 5 2项目法人概况 PAGEREF _Toc178926655 \h 5 3编制依据 PAGEREF _Toc178926656 \h 5 4项目建设的必要性 PAGEREF _Toc178926657 \h 6 4项目建设有利于较好地发挥土地效益 PAGEREF _Toc178926658 \h 6 5主要经济技术指标 PAGEREF _Toc178926659 \h 6 第一部分 鹊桥五星级酒店 PAGEREF _Toc178926660 \h 8 1目前广州五星级酒店的运作情况 PAGEREF _Toc178926661 \h 8 2行业人士对广州高级酒店业的发展看法 PAGEREF _Toc178926662 \h 12 3 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划 PAGEREF _Toc178926663 \h 14 3.1定位五星级酒店的标准要求 PAGEREF _Toc178926664 \h 14 3.1.1酒店总体基本要求 PAGEREF _Toc178926665 \h 14 3.1.2酒店接待大厅基本要求 PAGEREF _Toc178926666 \h 14 3.1.3客房基本要求 PAGEREF _Toc178926667 \h 15 3.1.4餐饮基本要求 PAGEREF _Toc178926668 \h 16 3.1.5公共区域基本要求 PAGEREF _Toc178926669 \h 16 3.1.6选择项目（共 78 项，至少具备 35 项，具备项目越多，酒店越高档） PAGEREF _Toc178926670 \h 17 3.2定位五星级酒店的规划 PAGEREF _Toc178926671 \h 20 4本项目定位五星级酒店的成本运营测算 PAGEREF _Toc178926672 \h 22 4.1测算基础 PAGEREF _Toc178926673 \h 22 4.1.1本五星级酒店物业面积构成： PAGEREF _Toc178926674 \h 22 4.1.2投资成本（以下投资成本未计算财务成本） PAGEREF _Toc178926675 \h 22 4.1.3酒店运营成本 PAGEREF _Toc178926676 \h 25 4.1.4本项目定位五星级酒店的运营收入测算 PAGEREF _Toc178926677 \h 25 4.2计算结果 PAGEREF _Toc178926678 \h 26 4.2.1客房年收入约 PAGEREF _Toc178926679 \h 26 4.2.2 餐饮、会务、商场收入 PAGEREF _Toc178926680 \h 26 4.2.3 娱乐休闲收入 PAGEREF _Toc178926681 \h 27 5 本项目定位五星级酒店收益测算 PAGEREF _Toc178926682 \h 29 5.1成本合计 PAGEREF _Toc178926683 \h 29 5.2年收益额（税后） PAGEREF _Toc178926684 \h 29 5.3总成本回收共需年数 PAGEREF _Toc178926685 \h 29 第二部分 5A甲级写字楼 PAGEREF _Toc178926686 \h 30 1 广州写字楼发展历程 PAGEREF _Toc178926687 \h 30 1.1写字楼紧缺期：1993-1997年 PAGEREF _Toc178926688 \h 30 1.2写字楼消化期：1997-2000年 PAGEREF _Toc178926689 \h 30 1.3 写字楼调整期：2001-2004年 PAGEREF _Toc178926690 \h 31 1