不动产一物二卖问题研究-法学研究.PDF

不动产一物二卖问题研究 许 德 风  内容提要：对于不动产一物二卖，社会一般观念认为，出卖人失信背义，应保护第一买 受人。学说与判例的主流观点则认为，第二买卖合同的效力并不因第一买卖合同的存在 本身而受影响，若第二买受人先完成登记，即可取得标的物所有权。不动产的一物二卖 应区分不同情形，产生出卖人交出其第二次出卖所获利益、第二买受人不能取得所有权 以及出卖人与第二买受人承担侵权损害赔偿责任等法律效果。在这一背景下，当前学说 与判例的主流观点殊值检讨与修正，以重回守信与公平的轨道。 关键词：一物二卖 善意取得 登记公信力 第三人侵害债权 实际履行 　 　 　 　 对于一物二卖或一物数卖，我国学界已有相当的理论积累，主要有如下共识：（）就合同效 １ 力而言，除非第二买受人与出卖人恶意串通，损害国家、集体、第三人的利益，否则第二买卖合 〔 〕 １ 同有效。 第二买受人明知在先买卖合同存在的这一主观状态本身，尚不构成恶意串通，不影 〔 〕 ２ 响第二买卖合同的效力。 （）不动产物权变动应依登记生效的规则进行，若第二买受人先完 ２ 〔 〕 成此步骤，即可取得标的物所有权。 ３ 在实在法层面，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 （法释 ［ ］ 号）第 条采纳了上述主流意见，规定在商品房 （房地产开发企业尚未建成和 ２００３ ７ １０ 已竣工的房屋）买卖中，仅在当事人恶意串通时，第二买卖合同方可被确认为无效。同时，该解  北京大学法学院副教授。 本文是教育部人文社会科学研究 ２００９年度一般项目 “法教义学的基本要素研究” （项目批准号：０９ＹＪＣ８２０００３）的阶段 性成果。 〔 〕 当然，实务上也有法理上难以圆通的判决，认为第二买卖合同因在先合同的存在而无效：“……被告尚未解除与原告 １ （第一买受人 笔者注）之间的合同，即与第三人另行签订合同，转让含二期 ２００亩土地在内的建设用地，属于违 约行为，所签订的合同无效……。”（北京商建房地产开发公司与北京市北郊农场合作建房协议纠纷上诉案，北京市 高级人民法院 ［ ］高民终字第 号）。 ２００２ ４３５ 〔 〕 马新彦：《一物二卖的救济与防范》，《法学研究》 年第 期；王轶：《论一物数卖 以物权变动模式的立法选 ２ ２００５ ２ 择为背景》，《清华大学学报》（哲学与社会科学版） 年第 期；谢怀轼等：《合同法原理》，法律出版社 年 ２００２ ４ ２０００ 版，第 页；吴一鸣：《论 “单纯知情”对双重买卖效力之影响》，《法律科学》 年第 期：孙宪忠：《交易中 １８４ ２０１０ ２ 的物权归属确定》，《法学研究》 年第 期。 ２００５ ２ 〔３〕 王泽鉴：《论二重买卖》，载 《民法学说与判例研究》第 册，中国政法大学出版社 年版，第 页以下；黄茂 ４ ２００３ １６０ 荣：《买卖法》，中