田园综合体方案策划精选课件.ppt

农业休闲综合体的综合产业链包括核心产业、支持产业、配套产业、衍生产业四个层次的产业群。 1.核心产业是指以特色农产品和园区为载体的农业生产和农业休闲活动。 2.支持产业是指直接支持休闲农产品的研发、加工、推介和促销的企业群及金融、媒体等企业。 3.配套产业是为创意农业提供良好的环境和氛围的企业群，如旅游、餐饮、酒吧、娱乐、培训等。 4.衍生产业是以特色农产品和文化创意成果为要素投入的其他企业群。 第二步：田园综合体PPP项目的产业规划 三、田园综合体PPP项目解析 产业延伸与互动模式设计 在田园综合体中，一二三产业互融互动，通过各个产业的相互渗透融合，把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来，能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链，使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体，发挥产业价值的乘数效应。 第三步：田园综合体PPP项目的土地策划 三、田园综合体PPP项目解析 中央一号文件专门强调了农村新产业新业态用地方面 1.要完善新增建设用地的保障机制，将年度新增建设用地计划指标确定一定比例，用于支持农村新产业新业态的发展； 2.允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，通过入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展。 3.村庄整治、宅基地整理节约出来的建设用地，严禁违规违法开发房地产或建私人会所。 创新土地开发模式 第三步：田园综合体PPP项目的土地策划 三、田园综合体PPP项目解析 问题一：农业用地与建设用地限制条件内规划土地的使用 .要点1：基本土地制度、总规与用地计划的关系是考虑项目投资、 建设与运营的起点 建设必然涉及到按所有制区分的两大类土地，国有土地和集体土地。不包括城中村，城市土地大部分属于国有土地的范畴。农村土地除了已经被国家依法征用的土地外，则属于集体土地的范畴。 国家对土地是实行用途管制，根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地法》）的相关规定，国家通过编制土地规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用土地，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 因此特色小镇及田园综合体PPP项目的用地不仅仅关系到一般意义上的城市建设用地（国有土地或国家征用集体土地），也包括了集体土地中的产业建设用地、农用地，甚至宅基地、住宅等，有关该类项目的决策应通盘考虑土地及其附属建筑的状况。 第三步：田园综合体PPP项目的土地策划 三、田园综合体PPP项目解析 问题一：农业用地与建设用地限制条件内规划土地的使用 .要点2：特色小镇及田园综合体的建设用地规模受到国有土地指标的约束 ——如何进行报批 PPP项目中社会资本最关心的城市建设用地，特别是征收集体土地转为建设用地受到土地总体规划，土地年度利用计划、用地指标和相关法规的严格约束。 限制1：《土地法》第四十三条【建设申请使用土地的原则】 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。　　 限制2：征用下列土地的，由国务院批准： 《土地法》第四十五条【征收权限与农转用审批】 基本农田； 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； 其他土地超过七十公顷的。 征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 优惠政策的争取 如列入国家、省试点的项目或位于贫困地区的项目之外，还可以利用一些复垦折算指标的政策和拓展集体土地的合法利用空间，其中拓展集体土地的空间既可以发展生态农旅结合的产业，也可以按比例拓展一定的其他产业服务和生活服务设施。 第三步：田园综合体PPP项目的土地策划 三、田园综合体PPP项目解析 田园综合体PPP项目中的土地供应策划方式有二： 一是以“PPP+土地”联合公开招标方式供应土地； 二是分批实施供应土地。 问题二：田园综合体中PPP项目采购与土地使用权出让不能有效衔接 第三步：田园综合体PPP项目的土地策划 三、田园综合体PPP项目解析 （1）“PPP+土地”联合公开招标方式供应土地 财金〔2016〕91号文件指出，依法需要以招标拍卖挂牌方式供应土地使用权的宗地或地块，在市、县国土资源主管部门编制供地方案、签订宗地出让（出租）合同、开展用地供后监管的前提下，可将通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节合并实施。” 2016年10月28日，国土资源部办公厅发布《产业用地政策实施工作指引》（国土资厅发〔2016〕38号）也对此再次予以确认，采用政府和社会资本合作方式实施项目建设时，相关用地需要有偿使用的，通过竞争方式确定项目投资主体和用地者