房地产尽调与估值.pptVIP

房地产尽职调查及估值 银信资产评估有限公司 目 录 房地产开发基本流程 房地产开发流程因土地取得时开发程度的不同而有所区别： 生地出让：未经开发的土地出让 熟地出让：已经开发的土地出让 房地产开发基本流程 生地出让下的开发流程 房地产开发基本流程 生地出让下的开发流程（续） 房地产开发基本流程 熟地出让下的开发流程 房地产开发基本流程 生地熟让模式 广州及贵阳旧城改造模式 房地产开发基本流程 房地产尽职调查时重点关注的证照 建设用地规划许可证 国有土地使用证 建设工程规划许可证 施工许可证 预售许可证 房地产权证 目 录 房地产尽职调查关注事项 证照齐全、出资到位 营业执照及年检 税务登记证、组织机构代码证 企业房地产开发资质 出资协议/合同、公司章程 验资报告 企业及股东的资信情况 是否存在抽资行为 房地产尽职调查关注事项 历史沿革、组织结构 曾经的经营范围、股权结构、法定代表人等变更情况 历史上的控制人是否存在资信不良情况，历史沿革复杂的企业可能存在影响企业后续经营的历史问题 公司组织结构 1、公司的管理架构图 2、公司高管任命或聘任文件 3、公司各管理人员及职责、权限 4、分支机构情况 房地产尽职调查关注事项 实物资产 房地产 关注手续是否完善、权证是否齐全、开发是否正常、成本是否合理、是否存在抵押、是否存在权利瑕疵等情况 机器设备 关注权证是否齐全、年检是否正常、是否存在抵押、是否存在权利瑕疵等情况 存货 主要是甲供材料，关注相关合同、存放地点、入库及领用情况、是否存在价值减损、抵押、权利瑕疵等情况 房地产尽职调查关注事项 债权债务 对债权进行审查时，关注： 1、债权的形成原因是否合法有效； 2、是否有保证、抵押、质押等担保； 3、主张该债权的诉讼时效期间是否届满； 4、债务人是否具有实际偿还能力。 房地产尽职调查关注事项 债权债务（续） 对债务进行审查时，关注： 1、债务的形成原因是否合法有效； 2、和/或其他人是否向债权人提供了保证、抵押、质押等担保； 3、债权人就该债务向被收购人主张权利的诉讼时效期间是否届满。 重点关注科目：长短期借款、预收账款 已预售项目抵押 已抵押项目预售 房地产尽职调查关注事项 对外担保 保证 抵押 质押 房地产尽职调查关注事项 重大合同 主要审查如下方面的重大合同： ⑴、借贷、委托经营、委托理财、赠与、承包、资产的收购、出售、租赁、知识产权的授权使用等重要合同； ⑵、抵押、质押、保证等担保合同； ⑶、公司与关联人之间的任何合同； ⑷、可能对公司的资产、负债、权益和经营成果产生重大影响的合同； ⑸、其他重大合同。 房地产尽职调查关注事项 诉讼和行政处罚情况 存在的诉讼（或仲裁）的情况说明，包括所有正在进行的诉讼和判决（或裁决）后未执行完毕的诉讼； 有关行政处罚的情况说明，包括行使行政处罚权的机关、处罚理由、处罚结果、对处罚结果的执行情况等； 是否存在上述诉讼、仲裁或者行政处罚导致其财产被有关机关采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。 房地产尽职调查关注事项 人力资源 管理层的经验水平、持股情况、劳动合同等； 员工总数、劳动合同的签订情况、待遇情况、是否与员工存在劳动纠纷等是否存在上述诉讼、仲裁或者行政处罚导致其财产被有关机关采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况； 是否按照有关规定为员工缴纳了养老、大病、失业等社会保险。 房地产尽职调查关注事项 税务 企业是否享受税收优惠政策； 是否存在拖欠税款或受到税务机关处罚的情况； 关注土地增值税、企业所得税预缴及汇算清缴情况。 目 录 房地产评估基本方法 成本法 成本法的基本公式 评估价值=重置成本 － 贬值 房地产评估基本方法 房地产的成本法评估 重置成本包括的内容 1、土地取得费用；2开发成本；3管理费用；4投资利息；5销售税费；6开发利润。 主要适用于新建房地产的评估，因土地和建筑物在计算贬值时方法有所区别，在评估旧房时，通常采用房地分估的方法 房地产评估基本方法 土地使用权的成本法评估 成本逼近法的基本公式如下：           V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3            =VE+R3  式中：  V：土地价格 Ea：土地取得费  Ed：土地开发费  T：税费  R1：利息  R2：利润  R3：土地增值 VE：土地成本价格  R3：土地增值 在上述基础上考虑使用年期修正确定土地使用权价值